[별표 1] <개정 2013.12.5>

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)

1. 분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환  당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

2. 항목별 산출방법

가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비

1) 최초 입주자모집당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.

2) 자기자금이자 ＝(최초 입주자 모집 당시의 주택가격－국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율

나) 임대기간: 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간

3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액: 영 제23조제2항 또는 제5항에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.

1) 임대사업자 또는 임차인은 제7조·제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 시장·군수·구청장·특별자치도지사에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 시장·군수·구청장·특별자치도지사는 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 시장·군수·구청장·특별자치도지사에게 제출하여야 한다.

2) 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동·규모·층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.

3) 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」 제81조제2항제3호에 따라 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.

4) 그 밖의 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조제9항 및 영 제23조에 따른다.

다. 산정가격 = 분양전환 당시의 건축비 ＋ 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자

택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.

라. 건축비 및 택지비: 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

1) 건축비

가) 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

나) 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조를 포함한다)로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 5퍼센트를 더한 금액으로 하고, 철골철근콘크리트구조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 10퍼센트를 더한 금액으로 하며, 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16퍼센트를 더한 금액으로 한다.

다) 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 더할 수 있다.

라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말한다)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.

마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.

바) 그 밖에 표준건축비에 더할 수 있는 항목은 다음과 같다.

(1) 임대사업자가 발코니섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용

(2) 「도서개발촉진법」 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3

(3) 「폐기물관리법」 제15조에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비

(4) 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용

(5) 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[(1)에 따른 비용은 제외한다]

2) 택지비

가) 국가·지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」 등 법률에 따라 개발·공급하는 택지(이하 "공공택지"라 한다)인 경우에는 그 공급가격

나) 임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 "사업자보유택지"라 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가  두 곳의 감정평가법인에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격

다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자인 경우에는 사업계획승인권자가 이를 사정하여 가산할 수 있다.

(1) 택지를 공급받기 위하여 선수금·중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용하되, 일할계산한다.

(2) 제세공과금·등기수수료 등 필요적 경비

(3) 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용

라) 사업자 보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있다.

(1) 「주택법」 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치 비용

(2) 진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가격

(3) 지장물의 철거 비용

(4) 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용

마) 토지임대부 임대주택을 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 토지임대부 분양주택으로 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정 시 택지비는 제외한다.