(붙임4)

보금자리론 업무처리기준

전면개정  2010. 6. 21

일부개정  2010. 8.  2

일부개정  2010. 10. 1

보금자리론 업무처리 기준                                                        한국주택금융공사

보금자리론 업무처리 기준                                                        한국주택금융공사

일부개정  2011.  1. 3

보금자리론 업무처리 기준                                                        한국주택금융공사

보금자리론 업무처리 기준                                                        한국주택금융공사

보금자리론 업무처리 기준                                                        한국주택금융공사

보금자리론 업무처리 기준                                                        한국주택금융공사

일부개정  2011.  2.16

일부개정  2011.  7. 1

일부개정  2011.  9.30

일부개정  2012.  1. 1

일부개정  2012.  1.16

일부개정  2012.  2.29

일부개정  2012.  4.13

일부개정  2012.  4.23

일부개정  2012.  5.23

목    차

제1장  자금용도

1. 구입용도	1

2. 보전용도	1

3. 상환용도	1

4. 적용순위	1

제2장  채무자 요건

1. 항목별 요건	2

2. 주택보유 수 관련 유의사항	3

3. 심사 시의 징구서류	3

제3장  대출상품 구조

1. 대출한도	5

2. 대출만기	5

3. 상환방식	5

4. 대출금리	5

5. 우대금리	6

6. 부가금리	6

7. 조기상환 수수료	6

8. 지연배상금(연체이자)	7

9. 공사의 양수자산 직접관리 시의 이자계산	7

제4장  DTI

1. DTI(총부채상환비율)	8

2. DTI 산정방법	8

3. 유의사항	9

4. 투기지역 등에 대한 DTI 제한	10

제5장  소득산정 및 재직(사업영위) 확인

1. 소득입증 방법	11

2. DTI 계산을 위한 연소득 산정방법	11

3. 소득추정(공사 인정소득)에 따른 소득입증 방법	12

4. 소득추정 시의 연소득 산정방법	13

5. 재직 및 사업영위 사실 확인	13

제6장  LTV

1. 주택유형 등에 따른 최대 LTV	14

2. LTV 산출방법	14

3. 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금	14

4. 담보주택의 평가액	16

제7장  담보주택

1. 고가주택 취급제한	19

2. 담보주택의 유형	19

3. 제3자 담보제공	19

4. 권리침해 확인	19

5. 임대차 조사	20

6. 화재보험	20

제8장  저당권 설정

1. 저당권 설정계약	21

2. 1순위 한정근저당권의 설정	21

3. 설정대상 및 시기	21

4. 기존 근저당권의 활용	22

제9장  채무인수 및 대출취급 비용 등

1. 채무인수	23

2. 대출취급 비용	23

3. 조건변경	23

4. 대출서식	24

5. 처리기한	24

제10장  금리우대 보금자리론

1. 적용범위	25

2. 취급조건	25

3. 대출금리	26

4. 연소득 입증방법	26

5. 연소득 및 1주택 유지에 대한 사후관리	27

6. 이차보전 종료 및 환수	28

제11장  연계형 보금자리론

1. 적용범위	29

2. 상품개요	29

3. 채무자 요건	29

4. 주택보유 수 판단	29

5. 대출기간	29

6. 취급 시의 LTV 계산방법	30

7. 보금자리론(주택담보부 대출) 전환	30

8. 원리금 약정납입일의 조정	31

9. 미전환 수수료의 부과	31

10. 미전환수수료의 면제 또는 환급	31

제1장		자금용도

1	구입용도

▪ 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출신청(‘전산등록일 기준’ 이하 동일)한 경우

- 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능

- 소유권이전 전이라도 매도인의 담보제공 형태로 대출 취급 가능

▪ 상속ㆍ증여로 주택을 취득한 경우 상속ㆍ증여 등기일로부터 3개월 이내일지라도 보전용도로 취급

2	보전용도

▪ 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출신청한 경우

3	상환용도

▪ 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출신청한 경우

- 기대출잔액(한도대출의 경우에는 한도대출약정액) 이내에서 대출 취급하되,  기대출이 금융거래확인서 등에 의해 연체로 확인된 경우에는 취급 불가

▪ 기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주

4	적용순위

▪ 자금용도가 중복될 경우 ①구입용도, ②보전용도, ③상환용도를  순차적으로  적용

제2장		채무자 요건

1	항목별 요건

항 목	요 건	기준
연령	민법상 성년(연령은 민법에 따라 계산)	신청일
국적	주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민※ ※「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」에 의거 거소 신고 후 6개월이 경과한 재외국민 및 외국국적동포는 대한민국 국민에 포함	신청일
주택 소유자	▪실주거용으로 사용되는「주택법」제2조1호의 공부상 주택 - 아파트와 기타주택(연립ㆍ다세대ㆍ단독주택)으로 구분 ▪채무자 또는 배우자(결혼예정자※ 포함. 이하 동일)가 소유자 - 채무자와 소유자가 다른 경우 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정 ※ 채무자가 청첩장 및 예식장계약서 사본으로 대출승인일로부터 2개월 이내 결혼을 입증하는 경우에 한하여 배우자로 간주	실행일
신용 정보	▪전국은행연합회 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제정보가 남아있는 경우는 취급불가 - 연체, 대위변제ㆍ대지급, 부도, 관련인 정보 - 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보 - 신용회복지원등록정보 ▪배우자가 소득입증(단독 또는 합산)하는 경우, ‘융자상담 및 신청서’의 소득입증자 항목에 기재하고 ‘신용정보’ 확인. 이 경우 신용평가는 생략 ▪공사가 양수대상 자산의 적격여부를 사전심사(이하 “사전심사”)한 경우에는 승인일 현재 공사의 구상권이 회수되지 아니한 채무관계자는 취급불가 - 공사가 확인 ▪최종 대출기표 시점에 신용정보 재확인 (타 기관 입력정보는 전일자 DB, 자체 등록정보는 당일자 DB 정보 활용)	실행일 구상권 채무 관계자 :승인일
신용 평가	▪NICE 또는 KIS의 CB등급이 1～9등급인 경우만 취급※ 가능 - 공사가 양수대상 자산을 사전심사한 경우에는, 추가적으로 공사 MSS등급 1～9등급 확인 - 금융거래정보 부족으로 인한 미등급은 9등급으로 간주 ※ 신용정보조회 및 CB등급자료는 출력하여 양수도시에 공사로 이관	승인일
주택 보유수	▪채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 무주택 또는 1주택※ ※ 1) 기존주택을 담보로 대출을 받는 경우 2) 기존주택을 실행일로부터 2년 이내에 처분하는 조건으로 신규주택을 담보로 구입용도 대출을 받는 경우(“대체취득을 위한 일시적 2주택”)	신청일

2	주택보유 수 관련 유의사항

▪ 주택보유 수 항목은 신청일 현재 채무자가 ‘대출상담 및 신청서’에 진술한 내용에 따라 심사

- 주택저당채권 양수 후에 공사가 이를 확인※하여 대출일로부터 2년 이내에 기존주택을 처분하지 않거나, 담보주택을 제외하고 2주택 이상을 보유한 것으로 판명된 경우에는 기한이익상실 처리됨을 반드시 채무자에게 고지

※ 채무자와 배우자의 주택보유 현황에 대하여 국토해양부 전산 조회

▪ 기타 기한이익 상실 등의 불이익 조치 및 주택보유 수 산정 제외대상 주택의 범위 등은 유동화채권 관리를 위해 공사가 별도 통지한 규정에 따름

☞ ‘대출거래약정서’에 채무자가 부부의 주택보유 현황 및 기존주택 처분 서약을 자필 날인

☞ 배우자 신분증 사본과 배우자의 서명날인이 있는 부동산정보제공 동의서 징구(배우자의 개인(신용)정보 수집ㆍ이용ㆍ제공 동의서는 소득합산하거나 상환예정대출이 배우자 명의인 경우 등에 징구)

☞ 공사가 사전심사하는 경우 보금자리론용 동의서는 공사에서 징구함에 따라 취급 금융기관에서 추가 징구 불필요

▪ 보금자리론 신청 후에 취득한 주택은 주택보유 수에 포함하지 않음

▪ 분양권, 주택의 보유지분이 1/2미만인 경우, 주택면적이 1/2미만인 복합용도 건축물(주택)※의 경우는 주택보유 수 산정에서 제외

※ 복합용도 건축물(주택)은 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우에 한하여 주택보유 수에 포함되며, 공사가 사전심사하는 경우에는 보금자리론 취급도 가능

3	심사 시의 징구서류

▪ 공사가 사전심사하는 경우 서류 발급번호, 연락처 등이 기재되어 유선을 통해 확인이 가능한 가족관계증명원, 소득증빙서류(소득금액증명원, 원천징수영수증, 재직증명서, 건강ㆍ장기요양보험료납부확인서, 건강보험자격득실확인서 등)는 사본 징구도 가능

용 도	서류 종류	유효기간※
본인확인	▪주민등록증, 운전면허증, 여권 중 1의 사본(사전심사의 경우 공인인증서로 본인 확인 시 징구 생략)	-
국적확인 등	▪주민등록등본(사전심사의 경우 행정정보 공동이용 사전동의서 제출 시 징구 생략) ▪가족관계증명원(채무자가 미혼이거나 배우자가 별도 세대인 경우에 한해 징구)	1개월
소득증빙	「5. 소득산정 및 재직(사업영위) 확인」참조	-

용  도

서류 종류

유효기간※

주택 관련

▪토지/건물 등기부등본(사전심사의 경우는 제외)

- 소유권이전등기 前 대출신청의 경우는 매매계약서(또는 분양계약서) 사본 추가

- 임대차 있는 경우에는 임대차계약서 사본 추가

- 경매(공매)에 의한 주택취득시 경락허가서(매각결정통지서) 사본 추가

1개월

개인(신용)정보 등 확인용

▪보금자리론용 동의서

- 개인(신용)정보 조회 동의서

- 개인(신용)정보 수집ㆍ이용ㆍ제공 동의서

- 개인(신용)정보 수집ㆍ이용ㆍ제공 동의서(상품서비스 안내 등)

- 부동산정보 제공 동의서

- 개인정보 제공 동의서

- 개인(신용)정보 수집ㆍ이용 동의서(매도인, 임차인, 세대원, 무상거주인 등 제3자)

- 행정정보 공동이용 사전동의서(사전심사의 경우에만 징구)

[참고] 동의서별 징구대상

동의서명	징구대상
개인(신용)정보 조회 동의서	차주 : 필수 배우자 : 소득을 제공하거나 배우자 명의 상환예정대출이 있는 경우 필수
개인(신용)정보 수집ㆍ이용ㆍ제공 동의서
개인(신용)정보 수집ㆍ이용ㆍ제공 동의서(상품서비스 안내 등)	차주 : 선택
부동산정보 제공 동의서	차주 : 필수 배우자 : 필수
개인정보 제공 동의서	차주 : 필수
개인(신용)정보 수집ㆍ이용 동의서(매도인, 임차인, 세대원, 무상거주인 등 제3자)	임차인, 매도인, 세대원, 무상거주인 등에 대해 필요 시 신분증과 함께 징구(임차인, 담보제공하지 않는 매도인, 세대원에 대해서는 징구 생략 가능)
행정정보 공동이용 사전동의서	차주 : 선택

☞ 공사가 사전심사하는 경우 공인인증서가 있는 차주와  배우자의 동의서는 온라인으로 징구하고, 공인인증서가 없는 배우자 및 제3자에 대한 동의서는 서면으로 징구. 다만, 공인인증서가 없는 배우자가 담보제공하는 경우(배우자가 소득을 제공하거나 배우자 명의 상환예정대출이 있는 경우는 제외) 배우자의 부동산정보 제공동의서는 사본으로 징구하고 보완 가능

-

※ 유효기간은 서류발급일로부터 대출신청일까지로 초일불산입하여 계산

▪ 차주가 동일한 담보주택으로 3개월 이내에 추가 대출신청하는 건을 공사가 사전심사하는 경우 기제출한 서류를 유선 등으로 확인하여 습용이 가능

제3장		대출상품 구조 (대출한도, 만기, 금리, 조기상환수수료 등)

1	대출한도

▪ 담보주택 당 5억원 이내 (1백만원 단위로 취급)

2	대출만기

▪ 기본형, 금리우대(우대형Ⅰ, 우대형Ⅱ), 연계형※ 보금자리론의 만기는 10년, 15년, 20년, 30년

※ 중도금대출기간을 제외한 보금자리론 전환이후부터 만기까지의 기간

- 금리우대 보금자리론의 경우 만기30년은 소득 25백만원초과 50백만원 이하인 자 에 한하여 운영

▪ 신청일 현재 만 70세 이상인 자는 만기 20년, 30년 선택 불가

3	상환방식

▪ 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환※

※ 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 원금상환이 시작되는 고정금리기간 중에만 적용

▪ 거치기간은 최장 2년 이내에서 연단위로 설정

- 최초 원금상환은 거치기간 종료후 응당일부터 매 1개월 단위로 상환

※ (예시) 2011. 2. 21일 거치기간 1년 설정하여 대출실행하는 경우, 거치기간 종료후 응당일인 2012.2.21일부터 매 1개월마다 분할상환

▪ 만기일 지정상환 옵션 선택한 경우에는 대출만기별로 만기 상환율 차등 적용

대출만기	10년	15년	20년	30년
만기일의 원금※상환율	75% 이내	60% 이내	50% 이내	30% 이내

※ 최초 대출원금 기준

▪ 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가

4	대출금리

▪ 대출만기별로 공사가 별도 제시하는 기준 대출금리를 고정금리로 적용

- 사전심사의 경우에는 양수확약통지(이하 ‘확약통지’) 상의 금리 적용

5	우대금리

▪ 가족사랑 우대금리

- 자격조건 : 보금자리론 신청인의 직계존비속(배우자의 직계존비속 포함)이 전세자금보증·주택연금 중 하나를 이용하고 있는 경우

- 우대금리 : 0.1%p

- 공사가 사전심사하는 경우에만 적용

▪ 연계형 보금자리론은 보금자리론으로 전환한 날부터 우대금리를 적용

6	부가금리

▪ 담보물 소재지와 담보가액에 따라 대출실행 시에 최대 0.2%의 금리 부과

투기지역	0.10%		담보가액 6억초과	0.10%

※ 각 항목에 해당되는 경우에 각 항목별 부가금리를 합산하여 부과

▪ 연계형 보금자리론은 보금자리론으로 전환한 날부터 만기까지 동일한 부가금리를 적용

- 연계형의 부가금리는 전환 당시※를 기준으로 부과

※ 보금자리론 전환일 현재의 투기지역, 담보주택 평가액(최초 분양가)을 기준으로 부과

- 최초 취급 시의 DTI 계산을 위한 대출금리는 대출승인일 현재의 부가금리를 적용하되, 실제 부과는 전환특약이행일 이후부터 적용

▪ 승인일 현재 ‘건축법’ 및 ‘친환경건축물의 인증에 관한 규칙’에 따라 지정된 인증기관※에서「친환경건축물 예비인증서」또는「친환경건축물 인증서」를 받은 친환경주택의 경우에는 부가금리 면제

※ 토지주택연구원(구. 주택도시연구원), 크레비즈인증원, 한국에너지기술연구원, 한국교육환경연구원

7	조기상환수수료

▪ 5년 이내에 조기(중도)상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터의 경과기간별로 수수료 차등 부과

- 1년 이내(2.0%), 3년 이내(1.5%), 5년 이내(1.0%)

- 조기상환된 원금과 조기상환수수료는 양도대상자산 선정기준일까지는 금융기관에 귀속, 선정기준일 익일부터 공사(유동화 신탁)에 귀속

▪ 토지가 수용되거나 조기상환을 공사가 요청(기한이익상실 등)하는 경우에도 공사 소관 부서장의 승인을 받아 조기상환수수료 감면 가능

8	지연배상금 (연체이자)

▪ 연체발생일로부터 연체정리일까지의 경과기간에 따라 차등적용

- 1개월 이내 : 납입지연된 해당 원리금상환(예정)액에 대해 이자율 + 연 6% 적용

- 1개월 초과 ∼ 3개월 이내 : 총 대출잔액에 대해 이자율 + 연 6% 적용

- 3개월 초과 : 총 대출잔액에 대해 이자율 + 연 8% 적용

- 다만, 지연배상금률이 연 15%를 초과하는 경우에는 연 15%를 적용

※ 연체 1개월 경과 시에는 여신거래기본약관에 따라 기한이익상실 처리

▪ 지연배상금은 금감원 기준인 한편넣기 원칙(초일산입 말일불산입)에 따라 계산

▪ 지연배상금 납입 시에 선납적립일수 만큼 연체일수 차감. 다만, 연체일수의 차감은 기한이익상실(잔액연체) 전까지의 연체일수에 대해서만 가능

- 금융기관 내규에 따라 연체 중에는 선납일수 차감이 안되는 경우에는 자체 내규에 따른 차감방식도 적용 가능

9	공사의 양수자산 직접관리 시의 이자계산

▪ 대지급금 → 지연배상금(연체이자) → 이자 → 원금 순으로 충당※

※ 분납(일부납) 가능하나, 원미만의 납입금은 절사

▪ 일할계산 (n/365) 원칙, 예외적으로 월할계산 (n/12)도 가능

- 월할계산의 예시 : 원금상환기간 중인 원리금균등 분할상환 또는 체증식 분할상환의 정상이자 등

▪ 이자계산은 실행 당일부터 약정납입일 전일까지 산정

▪ 거치기간은 변경 불가하나, 약정납입일은 1회에 한하여 변경 가능

제4장		DTI

1	DTI (총부채상환비율)

▪ 44% 이내. 다만 LTV 60% 이하의 주택저당채권은 DTI 100%까지 가능

< DTI 기준에 따른 최대 LTV : 소득공제요건 충족 시 >

	DTI 44%이내	DTI 44% 초과 ～ 100%이내
최대 LTV	70%	60%

- 소득공제요건을 충족하지 못한 경우에도 DTI가 40% 이내이면, LTV를 최대 70%까지 운영 가능

- 소득공제와 관련하여 실제 공제대상 여부는 국세청이 최종 판단하므로 개별 금융기관은 금액ㆍ주택규모 등 객관적인 사항만을 확인하여 DTI 차별화

- LTV 관련 상세내용은「제6장 1. 주택유형과 DTI 등에 따른 최대 LTV」참조

<소득공제 요건>             : 소득세법 제52조제5항, 동 시행령 제112조

1) 근로소득 있는 무주택 세대주(세대주가 근로소득 없거나 근로소득이 있더라도 주택자금 공제를 받지 아니한 경우에는 근로소득 있는 세대원)

2) 국민주택규모(85m2 이하) 주택으로 기준시가(담보평가액) 3억원 이하의 주택

3) 채무자가 담보주택의 소유자

4) 최초 실행일을 기준으로 상환기간 15년 이상

5) 소유권 이전(보존)등기 후 3개월 이내(구입용도) 대출 취급

6) 상환용도의 경우에는 상환대상인 기존대출이 위 1)∼5)의 요건을 모두 충족

2	DTI 산정방법

▪ 채무자 본인의 소득을 기준으로 DTI 산정하는 것을 원칙으로 하되, 배우자가 소득입증하는 경우에는 배우자의 부채를 함께 DTI에 반영

- 채무자가 무소득자인 경우에는 배우자의 소득을 기준으로 DTI 산정하되, 채무자의 부채는 반영

▪ DTI =	(보금자리론의 연간 원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액)	× 100
	연 소득

▪ 기타부채 = 은행연합회 신용정보조회서 상의 대출※(현금서비스 포함) - 상환예정된 기존주택담보대출(중도금대출 포함) 잔액 - 예적금잔액 이내의  예적금담보대출 - 선순위 보금자리론 잔액

※ 대출상환내역이 은행연합회 전산에 미반영되어, 신용정보조회서와 실제 대출현황이 다른 경우에는 부채현황표(금융거래확인서)로 입증하여 기타부채 산정

▪ 이자상환 추정액 = 기타부채 × 추정금리(공사의 서면통지)

▪ 추정금리 = 한국은행고시 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%

☞ 신용정보조회서, 예적금담보대출 증빙자료 및 부채현황표 등 보관

☞ 상환예정된 기존주택담보대출의 경우는 본건 대출 기표일까지 상환내역 증빙자료 징구하여 보관

3	유의사항

▪ 보금자리론의 원금분할상환이 최초로 도래하는 월로부터 12개월간의 원리금 상환액을 적용

- 연계형 보금자리론의 경우는 승인일 현재의 동일 만기 보금자리론 고정금리를 적용하여 원리금 상환액 산출

▪ 선순위 대출이 공사가 양수한 보금자리론인 경우의 DTI 계산은 선순위 보금자리론과 금차 취급 보금자리론의 원리금상환액을 합산하여 적용

- 선순위 보금자리론이 상환기간 중인 경우에는 후순위 보금자리론의 승인 월을 기준으로 12개월간의 원리금 상환액을 적용

- 미양수 보금자리론의 경우는 기타부채로 처리

▪ 추정금리와 기타부채는 ‘대출승인일’을 기준으로 적용

4	투기지역 등에 대한 DTI 제한

▪ 다음 표의 경우 소득공제요건 충족 시에는 DTI 44%, 미충족 시에는 DTI 40% 이내로 제한(초과시 취급 불가)

① 투기지역의 아파트 + 배우자가 주택담보대출(중도금대출 포함)을 받고 있는 경우

- 배우자의 주택담보대출은 “신용정보조회표”로 확인

② 투기지역의 아파트 + 만 30세 미만의 미혼 채무자※인 경우

※ 청첩장 및 예식장계약서 사본에 의해 대출취급일 후 2개월 이내 결혼이 예정된 것으로 입증되는 경우는 제외

③ 투기지역 또는 수도권 투기과열지구의 시가 6억원 초과※아파트 +

‘구입용도’로 신규취득하는 경우

※ 6억원 초과 여부는「제6장 4. 담보주택의 평가액」에 의해 판단

- 다만, 전 금융기관 합산하여 1억원 이내의 소액대출의 경우는 제외

※ 혼인 및 배우자 여부는 주민등록등본 또는 가족관계증명서 등으로 확인

제5장		소득산정 및 재직(사업영위) 확인

1	소득입증 방법

▪ 근로ㆍ사업(부동산임대소득 포함)ㆍ연금ㆍ기타소득 등의 모든 종합소득 합산

- 여러 종류의 소득을 합산하는 경우에는 종합소득세 신고자용 소득금액증명원의 소득액과 다른 입증방법에 의한 소득액이 중복 산정되지 않도록 유의

<소득종류에 따른 소득입증>

소득종류	소득입증방법
근로	1) 세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원 2) 연말정산용 원천징수영수증(원천징수부 등 포함) 3) 최근 3개월 급여내역이 포함된 소득세원천징수확인서(증명서 등)
사업	1) 세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원 2) 사업소득 원천징수영수증(지급조서 등을 포함) ※ 원천징수영수증에 의한 소득증빙은 적용소득률 60%를 적용한 환산소득액을 연소득으로 적용 즉, 환산소득액 = 지급총액 × 60% 3) 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 자진납부계산서
연금	연금※수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서 ※ 국민ㆍ공무원ㆍ군인ㆍ사학연금 또는 정부 및 지자체 등이 법률에 의하여 지급하는 연금 - 연금수령액이 표기되지 않은 경우는 연금수령통장 사본 추가 - 배우자 명의의 통장에 입금된 연금도 인정 가능. 통장분실 등으로 입금 통장 사본 징구가 불가능한 경우에는 해당 금융기관 거래내역서로 확인
기타	세무서(홈택스) 발급 소득금액증명원

2	DTI 계산을 위한 연소득 산정방법

▪ ‘전년도 과세전 연소득’ 또는 ‘최근 3개월 평균 월소득’의 연환산※ 금액

※ 연소득과 연환산소득은 선택적으로 적용할 수 있으나, 연환산 시에는 재직ㆍ경력증명서, 건강보험자격득실확인서 등으로 소득입증서류 상의 소득발생기간이 3개월 이상 ~ 1년 미만임을 채무자가 입증해야 함. 사업소득은 사업자등록증 상의 개업일로도 연환산 가능

- 연환산하여 소득산정 시 소득 합산(근로+사업, 사업+사업 등) 불가가 원칙이나, 객관적인 서류에 의해 동일 원천 소득 또는 연금소득을 입증하는 경우※ 합산 가능

※ (예시) 동일한 사업을 통하여 발생한 2개의 사업소득을 합산 또는 근로소득과 연금소득을 합산

- 근로ㆍ사업소득의 경우 과세신고하였으나 아직 전년도 소득금액증명원이 발급되지 않는 경우에는, 전전년도 소득금액증명원으로 연소득 산정

▪ 증빙서류 상의 직장(사업)과 현 직장(사업)이 상이한 직장변경의 경우, 이전 직장(사업)의 연소득금액 또는 평균 월소득도 적용 가능

- 소득발생기간 충족 여부는 경력증명서, 건강보험자격득실확인서 등으로 증빙하되, 재직(사업 영위) 확인은 현 직장을 기준으로 실시

▪ 연금소득은 수령증서 상의 연금액 또는 최근 3개월 평균 실수령액의 연환산액

▪ 해외소득의 산정은 소득 관련서류에 해외 공관의 영사확인을 받거나, 아포스티유※ 인증을 받을 경우에는 이를 소득금액증명원으로 간주

※ 협약가입국 사이에서 영사확인 등의 공문서 인증절차를 폐지하고 공문서 발행국가가 동 문서를 인증하는 제도. 우리나라와 미, 영, 독 등 92개국이 가입

- 해외소득의 원화환산 등은 개별 금융기관의 내규에 따라 처리

3	소득 추정(공사 인정소득)에 따른 소득입증 방법

▪ 소득 증빙이 어려운 경우에는 46백만원을 한도로 다음 [1]〜[3]의 방법 중 하나의 방법으로 소득추정 가능

- 소득추정 시에는 다른 소득 또는 배우자 소득과 합산 불가

<소득추정에 따른 입증방법>

소득추정 종류		입증서류
[1]	국민연금	공단 발급 ‘연금산정용 가입내역 확인서’
[2]	건강보험료	공단 발급 ‘건강ㆍ장기요양보험료 납부확인서’ 공단 발급 ‘건강보험자격득실확인서’※ ※ 본인의 보험료 납부여부 확인을 위해 지역가입자에 한하여 징구하되, 원칙적으로 지역세대주인 경우만 인정
[3]	최저생계비	대출신청일 현재 채무자 본인이 3개월 이상 세대주로 등재되어 있음을 증명하는 주민등록 등본(행정정보 공동이용에 의한 주민등록 정보 포함)

※ [1]과 [2]의 경우는 신청일 현재 최근 3개월 연금ㆍ보험료가 미납없이 납부된 경우 인정(다만, 승인일 현재 미납이 정리된 경우도 인정)

▪ 다만, 공사가 사전심사하는 경우 고객 동의하에 국민연금 또는 건강보험 정보를 공사가 직접 수집하면 입증서류 없이 46백만원을 한도로 소득추정 가능

4	소득추정 시의 연소득 산정방법

▪ 입증서류에 의해 소득추정하는 경우 연소득은 다음과 같이 산정

종류	연소득 산정 방법
[1] 국민연금	▪연소득 = 최근 3개월 평균납부보험료 ÷ 9%(보험료율)×12월
[2] 건강보험료	▪연소득 = 최근 3개월 평균납부보험료※ ÷ 2.9%(보험료율)×12월 ※ 장기요양보험료를 제외한 ‘건강ㆍ장기요양 보험료 납부확인서’ 상의 건강보험료
[3] 최저 생계비	▪주민등록표 등본상 세대주인 채무자를 포함한 세대원※ 수에 따라 연소득 적용 - 세대원 3명이하 : 10백만원, 세대원 4명이상 : 15백만원 ※세대원의 범위 : 채무자, 배우자, 채무자와 배우자의 직계존비속(직계존비속의 배우자 포함)

▪ 입증서류 없이 소득추정하는 경우 연소득은 다음과 같이 산정

종류	연소득 산정 방법
[1] 국민연금	▪연소득 = 기준 소득월액 최근 3개월 평균 × 12월
[2] 건강보험료	▪연소득 = 평균 보수월액 최근 3개월 평균 × 12월

5	재직 및 사업영위 사실 확인

1) 재직사실 확인 방법

▪ 재직증명서(신청일로부터 1개월 이내) 또는 건강보험증 사본 등으로 재직사실 확인

2) 사업영위 확인 방법

▪ 사업자등록증과 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)의 사업자등록상태 조회를 통하여 사업영위 사실 확인

3) 기타

▪ 연금ㆍ이자ㆍ배당ㆍ기타 소득의 경우에는 사실확인 생략

▪ 소득 추정시에는 재직 및 사업영위 확인 생략

▪ 1)과 2)의 방법으로 재직 또는 사업영위 확인이 불가능한 경우에는 다단계 판매원 등록증, 위촉증명서, 운송사업면허증, 고용계약서와 이와 유사한 형태의 계약서 등으로 갈음

제6장		LTV

1	주택유형과 DTI 등에 따른 최대 LTV

▪ 아파트는 70%, 기타주택은 65% 이내

- 단, 다음 어느 하나에 해당할 경우에는 주택유형 불문하고 60% 이내로 제한

1) DTI 40% 초과 ∼ 100% 이내(소득공제요건 미충족 시)

2) DTI 44% 초과 ∼ 100% 이내(소득공제요건 충족 시)

3) CB 또는 MSS※ 8~9등급

※ 공사가 양수대상자산의 적격여부를 사전심사하는 경우에만 MSS 등급 산정

4) 거치기간 1년 초과

5) 분양가액을 담보평가액으로 적용한 아파트

2	LTV 산출방법

▪ LTV =	대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금	× 100
	담보주택 평가액

- 대출금액 : 보금자리론 금액

- 선순위채권※ : 본건 보금자리론 보다 우선변제권이 인정되는 저당채권

※ 저당권 설정액을 기준으로 하되, 선순위가 공사가 양수한 보금자리론인 경우에는 대출잔액

- 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금※ : 아래 3 참조

※ 아파트의 경우는 아래「3. 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금」에 불구하고, 승인일 현재의 지역별 최우선변제 소액임차보증금 감안하지 않음

3	임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금

▪ 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 복합용도 건축물(주택)에 대하여 보금자리론을 취급하는 경우 주택 부분과 상가 부분의 임대차를 각각 확인하여 LTV 산출

▪ 무상거주인이 있는 경우에는 퇴거 조치(주민등록표 등본과 전입세대 열람으로 확인) 또는 “무상거주확인서” 징구하면 임대차가 없는 것으로 간주

- 확인서 미징구 시는 대출취급 불가. 단, 무상거주인이 미성년자이거나 채무자의 배우자 및 채무자와 배우자의 직계존비속(직계존비속의 배우자 포함)으로 입증될 경우는 “무상거주확인서” 생략

☞ 확인서 징구 시에는 무상거주인의 인감증명서 또는 신분증을 함께 징구하여 향후 법적 분쟁을 방지(양수도 시에 공사로 이관)

☞ 저당권 설정 시에 반드시 전입세대 열람하여 임대차 조사시점과 저당권 설정시점의 차이로 인하여 임차보증금이 누락되지 않도록 유의. 다만, 대출실행 시에 본건 저당권 설정일자에 우선하는 전입세대가 존재한 경우에도 양수대상자산 선정일까지만 전출사실 확인되면 양수 가능

☞ 공사가 사전심사하는 경우 무상거주확인서 징구 생략 대상자 이외의 자에 대하여 “무상거주확인서”를 징구하지 않아도 가장임차에 의한 배당요구의 우려가 없다고 영업점장이 인정하는 경우 “무상거주확인서” 징구 생략 가능

1) 임대차가 없는 경우

▪ ‘공제방수 × 지역별 최우선변제 소액보증금※’과 ‘주택 평가액 × 50%’ 중 작은 금액 적용

※「주택임대차보호법」에 따른 지역별 최우선변제 소액임차보증금 (이하‘지역별 소액보증금’)

- 공제방수는 임대차 없는 방수(1개인 경우는 1개를 공제)를 기준으로 방수의 2/3를 공제(이하 같다). 다만, 2억원 이하 저가주택은 임대차 없는 방수가 3개 이하이면 1개, 4개 이상이면 2개를 공제

▪ 복합용도 건축물의 상가 부분은 ‘전체 사업장수×지역별 최우선변제 상가 소액보증금※’과 ‘상가 평가액×1/3’ 중 작은 금액 적용

※「상가건물임대차보호법」에 따른 지역별 최우선변제 상가 소액임차보증금 (이하‘지역별 상가 소액보증금’)

2) 전부 임대차의 경우

▪ 임대보증금 전액을 적용. 다만, ‘임대보증금’ < ‘주택 평가액×50%’ 경우에는 다음 ①과 ②중 큰 금액을 적용

① ‘전체방수×지역별 소액보증금’과 ‘주택 평가액×50%’ 중 작은 금액

② ‘임대보증금’

즉, Max{(‘전체방수×지역별 소액보증금’과 ‘주택 평가액×50%’중 작은 금액), 임대보증금}

▪ 복합용도 건축물의 상가 부분은 상가 임대보증금 전액을 적용. 다만, ‘상가 임대보증금’ < ‘상가 평가액×1/3’ 경우에는 다음 ①과 ②중 큰 금액을 적용

① ‘전체 사업장수×지역별 상가 소액보증금’과 ‘상가 평가액×1/3’ 중 작은 금액

② ‘상가 임대보증금’

즉, Max{(‘전체 사업장수×지역별 상가 소액보증금’과 ‘상가 평가액×1/3’ 중 작은 금액), 상가 임대보증금}

3) 일부 임대차의 경우

▪ ‘공제방수×지역별 소액보증금’과 ‘주택 평가액×50%’ 중 작은 금액과 ‘임대보증금’을 합산한 금액을 적용

즉, 임대보증금 + Min(공제방수×지역별 소액보증금, 주택 평가액×50%)

– 다만, ‘임대보증금’ < ‘임대방수×지역별 소액보증금’ 경우에는 ‘임대보증금’ 대신 ‘임대방수×지역별 소액보증금’을 적용

즉, 임대방수×지역별 소액보증금 + Min(공제방수×지역별 소액보증금, 주택 평가액×50%)

▪ 복합용도 건축물의 상가 부분은 ‘전체 사업장수×지역별 상가 소액보증금’과 ‘상가 평가액×1/3’ 중 작은 금액과 ‘상가 임대보증금’을 합산한 금액을 적용

즉, 상가 임대보증금 + Min(전체 사업장수×지역별 상가 소액보증금, 상가 평가액×1/3)

– 다만, ‘상가 임대보증금’ < ‘임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금’ 경우에는 ‘상가 임대보증금’ 대신 ‘임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금’을 적용

즉, 임대 사업장수×지역별 상가 소액보증금 + Min(전체 사업장수×지역별 상가 소액보증금, 상가 평가액×1/3)

4	담보주택의 평가액

▪ 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보’, ‘국세청 기준시가’, ‘감정가액’ 순서로 적용

- 다만, 국세청 기준시가로 담보주택 평가 시 대출한도가 부족한 경우 기준시가가 없는 것으로 보고, 공사 부담으로 감정평가 실시 가능

▪ 가격정보는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가 또는 한국감정원의 하한가와 상한가를 산술평균한 값을 적용※

※ 사전심사의 경우에는 KB시세정보를 우선 적용하고, 우편번호가 부정확한 한국감정원 정보는 보완적으로 활용

- 필로티 여부를 불문하고 부동산 등기부등본(1호, 101호 등)에 따른 아파트의 최저층과 기타주택은 하한가 적용

▪ 공사가 사전심사하는 경우 다음 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트에 대한 잔금대출 취급 시 분양가액을 담보주택 평가액으로 적용

< 담보주택 평가액으로 분양가액을 적용하는 신규입주아파트 요건>

1) 투기지역 및 수도권 투기과열지구 이외에 소재하는 100세대 이상

2) 대출승인일 현재 가격정보와 공사와 협약을 체결한 감정평가법인의 감정가액 미존재

3) 대출승인일 현재 준공검사일(임시사용승인일 포함)로부터 6개월 이내

4) 준공검사일(임시사용승인일 포함) 이전 분양계약 체결

▪ 가격정보 또는 분양가액을 적용할 수 있음에도 불구하고, 채무자가 감정평가수수료를 부담하면 감정가액 우선 적용 가능

※ 다만, 담보주택의 평가기준에 의한 평가액이 9억원(우대형Ⅰ 보금자리론의 경우는 3억원, 우대형Ⅱ 보금자리론의 경우는 6억원)을 초과하면 채무자가 감정평가수수료를 부담하더라도 감정가액 우선 적용 불가

< 담보주택 평가액의 결정 >

종류	결정 기준
국세청 기준시가	공동주택(단독주택)에 대하여 국토해양부장관(지자체장)이 평가·공시한 가격
가격정보	한국감정원(부동산테크) 또는 KB시세정보
감정가액	한국감정원 및 공사와 협약을 체결한 감정평가기관 감정평가서※ 를 적용 ※ 감정평가서 발급일이 대출신청일로부터 6개월 이내 - 아파트에 한하여 담보물조사서(약식감정) 담보가액을 감정가액 으로 간주
분양가액	분양계약서상 금액(단, 할인분양 등으로 분양가액과 실제 계약금액이 상이한 경우 이 중 낮은 금액을 적용)

<참 조> 공사와 협약 체결한 감정평가기관 내역

구 분	(주)중앙 감정평가법인	(주)대일감정원	(주)나라 감정평가법인
홈페이지	www.jaa.co.kr	www.idab.co.kr	www.nara.ne.kr
전화번호	02) 585-7000	02) 2105-6500	02) 737-8871
팩스번호	02) 585-0920	02) 2105-6565	02) 739-2871
법인주소	서울 서초구 서초동 1599-11 리더스빌딩 2층	서울 서초구 양재동 275-1 삼호물산빌딩 2층	서울 종로구 적선동 80

< 담보주택 평가 적용 예시 >

1) 가격정보, 국세청 기준시가가 존재하는 경우

- 가격정보 우선 적용(단, 채무자가 감정평가수수료를 부담하면 감정가액 적용 가능)

2) 국세청 기준시가만 존재하는 경우

- 국세청 기준시가로 담보평가 시 대출한도 충족하는 경우 국세청 기준시가 적용

- 국세청 기준시가로 담보평가 시 대출한도 부족한 경우 공사 부담으로 감정평가 실시하여 감정가액 적용 가능

3) 가격정보, 분양가액이 존재하는 경우

- 가격정보 우선 적용(단, 채무자가 감정평가수수료를 부담하면 감정가액 적용 가능)

4) 분양가액만 존재하는 경우

- 공사가 사전심사하는 경우로 분양가액을 적용할 수 있는 신규입주아파트 요건에 해당되면 분양가액 적용(단, 채무자가 감정평가수수료를 부담하면 감정가액 적용 가능)

- 사전심사하는 경우가 아니라면 공사가 감정평가수수료 부담하여 감정가액 적용

제7장		담보주택

1	고가주택 취급제한

▪ 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급 불가

- 주택면적에는 제한 없음

2	담보주택의 유형

▪ 공부※상 주택으로 실제 주거용으로 사용되는 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능

※ 부동산등기부등본을 기준으로 하되, 불분명한 경우는 건축물대장에 의함. 잔금대출 (후취담보대출)은 분양계약서에 의함

- 공부 상 주택이 아닌 경우(주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등)는 취급불가

- 복합용도 건축물(공부 상 “근린생활시설 및 주택” 또는 “상가 및 주택” 등으로 표시된 근린주택, 상가주택, 점포주택 등)은 주택면적이 1/2 이상인 경우 주택으로 보아 보금자리론 취급 가능(공사가 사전심사하는 경우에 한함)

- 아파트의 경우는 실주거용 확인 생략 가능하며, 기타주택의 경우에는 감정평가서의 조사내용 준용 가능

▪ 주택 신축 후의 경과 년수는 제한 없음

3	제3자 담보제공

▪ 제3자 담보제공은 배우자 또는 담보주택의 매도인으로 한정

- 공동명의 주택은 부부 전체지분에 대해 근저당권 설정하며, 배우자 외의 제3자 지분이 포함된 경우에는 취급 불가

- 다만, 상속에 따른 채무인수의 경우 배우자 이외 상속인의 담보제공 가능

4	권리침해 확인

▪ 양도대상자산 선정기준일※ 현재 건물 또는 토지(대지 지분권 포함)에 대한 경매, 가압류, 가처분, 가등기 등의 법적절차 진행 중인 경우에는 하자있는 자산으로 양수대상에서 제외

※ 사전심사의 경우에는‘저당권 설정일’현재를 기준으로 법적절차가 없으면 양수가 가능하고, 설정 당시에 하자가 있었던 경우에도‘양수대상자산 선정일’까지만 하자가 해소되면 양수 가능

5	임대차 조사

▪ 담보주택에 대한 전입세대 열람※하여, 채무자 세대외의 전입세대 있는 경우에는 반드시 임대차 현황(임대차보증금액 또는 전세금액)을 조사

※ 저당권 설정 시에 전입세대 열람하여 임대차확인하고, 열람서류는 양수도 시에 공사로 이관

▪ 공사가 사전심사 하는 경우에는 채무자가 온라인으로 작성한 대출상담신청 내역과 임대차계약서 사본에 의해 심사※

※ 채무자의 주민등록표등본으로 무상거주인 여부도 확인

- 사전양수확약 통지를 받은 금융기관은 저당권 설정 시에 전입세대열람 등을 실시하여 확약내역과의 일치여부 확인

6	화재보험

▪ 다세대주택은 반드시 부보. 다만, 최초 대출실행 시 또는 부보 갱신 시에 순대출금액금액3천만원 이하인 경우에는 생략 가능

- 부보금액은 순대출금액※의 110% 이상으로 하되, 건물감정가액을 초과하는 실익 없는 과다부보로 인한 민원발생 방지

※ 순대출금액 = 대출금액 - (토지감정가액 - 선순위설정액 - 대항력 있는 임차보증금액).

다만, 순대출금액은 대출금액을 초과할 수 없음

※ 토지감정가액은 공시지가에 의한 대지가액 또는 금융기관 내부규정에 따라 산정

- 부보기간은 매 기간 갱신하여 대출 만기까지 유지

▪ 단독ㆍ연립주택 및 아파트의 경우는 필요 시에만 화재보험 부보

▪ 한국주택금융공사를 질권자로 하여 보험금 청구권에 대한 질권 취득

- 공사 상호 : 한국주택금융공사 (사업자등록번호 104-81-86269)

- 공사 주소 : 서울 중구 남대문로5가 6-1 YTN 빌딩

☞ 확정일자 부여된 보험증서 편철ㆍ보관하고, 부보내역 전산 등록

제8장		저당권 설정

1	저당권 설정계약

▪ 대출원금의 120% 이상을 한정 근담보(근저당권)로 설정

▪ 배우자 또는 매도인이 담보제공하는 경우에는 배우자(또는 매도인)를 저당권 설정자로 하여 설정계약서※ 작성

※ 한국주택금융공사 채권유동화목적 보금자리론용 근저당권설정계약서

2	1순위 한정근저당권의 설정

▪ 다음의 경우를 제외하고는 양수대상자산 선정일 현재 당해 저당권 보다 우선하는 제한물권 없을 것

- 전세권 또는 공공목적으로 행정관청이 설정한 지상권ㆍ지역권의 경우

- 선순위저당권이 국민주택기금대출 또는 공사 보금자리론※인 경우

※ 선순위 보금자리론과 후순위 보금자리론은 취급 금융기관과 채무자가 동일해야 하나, 부부에 한하여 채무자가 상이한 경우에도 동일인으로 간주(다만, 선순위 보금자리론과 후순위 보금자리론이 모두 공사가 사전심사하는 경우에 한해 취급 금융기관이 상이해도 가능)

- 당해 저당권 보다 선순위 가능한 제한물권이 2건 이상 존재하는 경우에도 후순위 보금자리론 취급 가능

☞ 국민주택기금대출 여부는 해당 은행에 유선확인 후, ‘대출상담 및 신청서’ 하단에 확인내용 기재(확인자, 확인일시, 전화번호, 수화자 성명 등)

3	설정대상 및 시기

▪ 저당권은 토지와 건물에 모두 설정되어야 하나, 구획미정리 등의 사유로 토지가 미등기된 아파트의 경우에는 ‘토지 후취담보’ 조건으로 건물에 대한 저당권 설정만으로 취급가능

☞ 토지미등기 아파트의 경우는 “토지 후취담보 제공 서약”을 징구하고, 양수도 이전에 토지등기 완료될 경우에는 토지에 대한 추가근저당권 설정

▪ 건물 자체가 미등기 상태일 지라도 금융기관 내규에 따라 후취담보로 잔금대출을 취급하는 경우에는 양수도 시까지 담보를 취득하는 조건으로 취급가능

▪ 아파트의 집합건물 등기부에 “토지에 별도등기 있음”이라고 기재된 경우는 해당 토지 등기부를 확인하여 근저당권 또는 지상권 등의 제한물권이 해지(세대별 해지 포함)된 후 취급 가능

4	기존 근저당권의 활용

▪ 보금자리론으로 전환 시에 근저당권의 원용 또는 유용 가능

- 다만, 유효한 설정계약을 양수하는 원용과는 달리, 무효인 근저당권을 다시 활용하는 유용의 경우는 임차인 등의 이해관계자가 없어야 하므로 취급에 주의

☞ 원용 시는 공사 보금자리론 근저당권설정계약변경 계약서 사용

☞ 유용 시는 추가적으로 근저당권 유용을 위한 서식(신청서, 각서 등 명칭 불문)을 징구ㆍ보관하여 향후 법적 분쟁 대비

☞ 근저당권 원용 또는 유용 시에도 공사가 취급기관에 근저당권설정비용을  지급

- 복수의 근저당권을 설정하는 경우에는 보금자리론도 복수로 취급. 즉, 근저당권과 대출계좌를 1대1로 대응

▪ 기존 근저당권이 특정근담보인 경우에는 활용 불가

제9장		채무인수 및 대출취급 비용 등

1	채무인수

▪ 민법상 성년인 채무인수자에 대하여 다음 3가지 요건에 대한 충족 여부만을 확인

1) 채무자의 개인신용평가※ 1∼9등급 이내

※ CB 8～9등급의 경우에도 LTV 60%로 제한하지 않음. 공사가 직접 사후관리 하는 경우에도 MSS 적용 배제하고 CB 등급만으로만 평가

2) 채무자 또는 배우자의 소득※ 여부

※‘소득 > 0’이면 LTV와 DTI 확인 생략하나,‘소득 = 0’이면 채무인수 불가

3) 채무자 또는 배우자※가 신용유의정보 및 해제정보 없을 것

※ 배우자가 소득입증하는 경우에 한하여 개인(신용)정보 수집ㆍ이용ㆍ제공 동의서 징구

2	대출취급 비용

▪ 대출취급 시 발생하는 근저당권설정비용(임대차조사수수료 포함)은 공사가 부담하는 것을 원칙으로 하되, 이 중 국민주택채권 매입비용은 채무자가 부담

- 인지세는 채무자와 공사가 각각 50%씩 부담

- 근저당권설정과 관련된 감정평가수수료는 공사가 부담하는 것이 원칙

다만, 가격정보 또는 분양가액을 적용할 수 있음에도 불구하고, 채무자가 감정평가수수료를 부담하면 감정가액 우선 적용 가능

- 근저당권말소비용은 채무자 또는 설정자가 부담

3	조건변경

▪ 원리금의 납입일변경(1회에 한함)을 제외하고는 조건변경 불가함이 원칙임을 고객에게 반드시 고지

- 원리금납입일 변경의 경우에도 만기일은 변경하지 않는 것을 원칙으로 하되, 양수전 자산의 경우 납입일 변경에 따라 당초 만기일에서 3개월 이내의 만기일 변경은 가능. 다만, 만기는 10년 이상으로 유지

- 담보물건의 멸실에 따른 담보물 교체 등 공사가 승인하는 경우에는 예외적으로 조건변경 가능

4	대출서식

▪ 공사 보금자리론 취급과 관련하여서는 공사가 제시한 붙임의 서식을 이용

- 다만, 금융기관의 필요에 따라 붙임 서식 이외의 내용을 추가적으로 기재하는 것도 가능하며, 사후에 실제 사용 서식을 공사에 통지

<참 조> 공사 지사의 관할구역

공사지사	주요 관할구역	대표전화
영업부	서울특별시 서대문구, 종로구, 동대문구, 은평구, 중구, 마포구, 용산구, 성북구, 경기도 고양시, 파주시	1688-8114
서울남부지사	서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 강동구, 성동구, 광진구 경기도 하남시, 양평군, 성남시, 광주시	02)3290-6500
서울북부지사	서울특별시 도봉구, 노원구, 강북구, 중랑구, 경기도 의정부시, 동두천시, 양주군, 구리시, 남양주시, 연천군, 포천군, 가평군	02)3499-3300
서울서부지사	서울특별시 양천구, 구로구, 영등포구, 금천구, 관악구, 동작구, 강서구 경기도 부천시, 김포시	02)2689-1900
부산울산지사	부산광역시, 울산광역시	051)804-3977
대구경북지사	대구광역시, 경북 전지역	053)430-2400
인천지사	인천광역시 전지역	032)441-2155
광주전남지사	광주광역시, 전남 전지역	062)370-5700
대전충남지사	대전광역시, 충남 전지역	042)223-2620
경기남부지사	경기도 수원시, 용인시, 평택시, 안성시, 오산시, 화성시, 이천시, 여주군	031)898-5040
경기중부지사	경기도 광명시, 시흥시, 안양시, 과천시, 안산시, 군포시, 의왕시	031)478-7000
강원지사	강원도 전지역	033)259-3600
충북지사	충북 전지역	043)299-2800
전북지사	전북 전지역	063)241-2779
경남지사	경남 전지역	055)278-2900
제주지사	제주도 전지역	064)726-5160

5	처리기한

▪ 대출승인은 신청일로부터 60일 이내에 처리하며, 기한 경과 시에는 신청취소로 간주

- 사전심사의 경우에는 u-보금자리론 포털에서 컨택센터로 전화상담 신청한 날짜(‘12.2.29일 이후는 홈페이지 신청일)를 신청일로 간주하여 처리기한 산정

▪ 대출실행은 대출승인일로부터 30일 이내에 처리하며, 기한 경과 시에는 재승인 필요

- 다만, 공사가 사전심사하는 경우에는 확약통지일로부터 60일 이내까지 대출실행이 가능하며, 신청일로부터 120일 경과 시에는 대출실행이 불가

제10장		금리우대 보금자리론

1	적용범위

▪ 본 장에서 달리 정하고 있지 않은 사항에 대하여는「보금자리론 업무처리기준」의 제1장∼제9장을 준용

2	취급 조건

1) 우대형Ⅰ(연소득 25백만원 이하)

▪ 가구(부부)별 이용을 1회로 제한 : 우대형 보금자리론 상환 후에는 재대출 불가

▪ 구입용도만 가능 : 보전 및 상환용도는 취급 불가

▪ 부부합산 연소득이 25백만원(상여금 포함) 이하

▪ 대출신청일 현재 채무자와 배우자가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택자※

※ 유동화자산관리규정에서 주택보유수 산정 시 제외주택에 해당되는 경우 주택으로 보지 않으며, 대출실행 전까지 기존주택 처분하고 이를 입증한 경우에는 취급 가능

▪ 대출한도 : 1억원(다만, 다자녀가구※의 경우 1억5천만원)

※ 신청인과 그의 현재 배우자의 만20세 미만 자녀가 3인 이상인 가구를 의미

▪ 대출만기 : 10년, 15년, 20년 (30년 만기 취급불가)

▪ 대출승인일 현재 담보주택의 평가액 3억원 이하이고, 전용면적※ 85m2 이하

※ 단독주택은 연면적(지하실, 본 건축물과 분리된 창고 등의 면적을 제외)을 전용면적으로 간주

☞ 대출취급 전에 국토해양부를 통해 채무자와 배우자의 주택보유 수 확인

- 신청 시에 “정부전산망 이용 및 신용정보의 제공ㆍ활용 등에 대한 동의서” 징구

- 대출거래추가약정서에 채무자 및 배우자의 정부 전산망 조회동의 관련 서명날인 징구하고 성명, 주민등록번호 자료 전산입력

2) 우대형Ⅱ(연소득 25백만원 초과 ~ 50백만원 이하)

▪ 부부합산 연소득이 25백만원 초과 50백만원(상여금 포함) 이하

▪ 대출한도 : 2억원

▪ 대출만기 : 10년, 15년, 20년, 30년

▪ 대출승인일 현재 담보주택의 평가액 6억원 이하이고, 전용면적 85m2 이하

▪ 부부합산 연소득 구분과 대출한도, 대출만기, 담보주택평가액을 제외한 나머지 조건은 연소득 25백만원 이하와 동일

3	대출금리

▪ 대출금리(채무자 부담금리)는 채무자와 배우자의 합산 소득수준에 따라 보금자리론 기준금리에서 정부의 이차보전금리를 차감하여 산정

<부부합산 연소득별 정부의 이차보전 내용>

연소득 수준	16백만원 이하	16백만원 초과 ~20백만원 이하	20백만원 초과 ~25백만원 이하	25백만원 초과 ~50백만원 이하
정부 이차보전금리	1.0%	0.75%	0.5%	0.4%

- 사전심사의 경우에는 이차보전금리를 차감한 대출금리로 양수확약 통지

☞ 대출약정서 상의 대출금리(이자율)는 채무자가 부담하는 금리를 기재

☞ 대출거래약정 체결 시에, 이차보전 종료사유 발생하면 대출금리가 상향되며 일단 상향(종료)된 대출금리(이차보전)는 회복되지 않음을 반드시 설명

4	연소득 입증방법

▪ 부부합산 소득은 채무자 본인 및 배우자의 소득금액증명원으로 입증

▪ 소득금액증명원이 발급되지 않는 소득 미신고자※인 경우에는, 보금자리론 업무처리기준의 연소득산정(소득추정 포함) 방법을 준용하여 연소득 입증

※ 세무서의‘사실증명원’상 납세신고 사실이 없다는 것이 입증된 자. 다만,‘사실증명원’에 일용근로소득지급명세서 금액 등이 기재된 경우에는 동 금액을 연소득으로 간주

- 단, 채무자와 배우자 모두 소득금액증명원이 발급되지 않는 경우에 한하여 추정소득 등의 보금자리론 연소득산정 방법 준용 가능

※ (예시) 보금자리론 신청인 : 사실증명원 상 납세신고 사실 없음, 배우자 : 소득금액증명원 발급가능  ⇒ 배우자의 소득금액증명원으로만 소득입증(추정소득 사용불가)

- 소득금액증명원은 발급되나, 신청일 현재 퇴직(또는 폐업)한 경우에는 건강보험자격득실확인서 또는 폐업증명서 등으로 소득없음을 채무자가 증빙하는 경우에 한하여 소득 미신고자로 간주

- 배우자가「2.1 항목별 요건」중 신용정보 항목에 해당하는 경우에는 취급 불가

▪ 경력증명ㆍ재직증명ㆍ사업자등록증 등으로 반드시 소득금액증명원에 기재된 소득의 발생기간을 확인하여 1년 미만인 경우에는 연환산※하여 우대형 이용 가능여부 검증

※ 소득금액증명원에 기재된 소득발생기간이 3개월 이상인 경우 현재 퇴직(폐업)여부에 관계없이 반드시 연환산하여 부부합산 연소득이 50백만원 이하에 해당되어야 금리우대 보금자리론 이용이 가능하며, 소득발생기간이 3개월 미만인 경우라 하더라도 소득원(직장 또는 사업장 등)이 승인일 현재 유지 중이라면 연환산

5	연소득 및 1주택 유지에 대한 사후관리

▪ 대출실행 후 우대형 보금자리론의 ‘일정액 이하의 연소득’ 및 ‘1주택’ 요건 사후관리

☞ 연소득 및 1주택 유지조건에 대해 공사에서 사후관리 함을 채무자에게 대출실행 시에 반드시 고지

▪ 소득증가자에 대한 관리

- 채권관리기관은 대출실행 후 매 5년이 되는 날이 속하는 연도의 말일까지  소득금액증명원 등의 전년도 소득증명 관련 서류※를 차입자로부터 징구

※「제5장 1. 소득증빙」참조. 다만, 소득 미신고자의 경우는 연소득 없는 것으로 간주

- 채무자 소득증가로 부부합산 연소득이 경과시점별로 다음의 기준을 초과하는지 여부 확인

※ 다만, 소득확인년도의 직전년도 소득금액증명원상 발생금액을 기준으로 한다.

<경과시점별 이차보전 중단 연소득 기준>

소득확인시점	이차보전중단소득
	우대형Ⅰ (부부합산 연소득 25백만원 이하인 경우)	우대형Ⅱ (부부합산 연소득 25백만원 초과 50백만원 이하인 경우)
5년 경과 후	35백만원초과	60백만원초과
10년 경과 후	45백만원초과	70백만원초과
15년 경과 후	55백만원초과	80백만원초과
20년 경과 후
25년 경과 후

▪ 1주택자 유지에 대한 관리

- 본인 또는 배우자의 본건 담보주택 외의 주택보유 여부를 국토해양부의 전산자료 등으로 연 1회 이상 확인

6	이차보전 종료 및 환수

▪ 다음 사유의 경우 해당 이차보전 최종일 익일부터 이차보전을 종료하고, 종료된 이차보전은 재개 불가. 다만, 이차보전 종료사유를 사후에 인지한 경우에는 이차보전 최종일 익일부터 지원된 이차보전금 환수 조치

이차보전 종료사유

이차보전 최종일

▪매 5년이 되는 날까지 주택보유수 및 소득 증빙자료를 제출하지 않는 경우

▪채무자 본인 및 배우자의 연소득이 다음에 해당하는 경우

구 분	소득합계액
	우대형Ⅰ (부부합산연소득 25백만원 이하)	우대형Ⅱ (부부합산연소득 25백만원 초과 50백만원 이하)
대출실행일로부터 5년이 되는 날이 속하는 연도의 전년도 소득	35백만원 초과	60백만원 초과
대출실행일로부터 10년이 되는 날이 속하는 연도의 전년도 소득	45백만원 초과	70백만원 초과
대출실행일로부터 15년이 되는 날이 속하는 연도의 전년도 소득	55백만원 초과	80백만원 초과
대출실행일로부터 20년이 되는 날이 속하는 연도의 전년도 소득
대출실행일로부터 25년이 되는 날이 속하는 연도의 전년도 소득

대출실행 후

매 5년이 속하는 연도의 말일

▪채무자 및 배우자가 2주택 이상을 보유하게 된 경우

2주택 보유일의 전일

▪제3자의 채무인수로 채무자가 변경되는 경우

채무인수일의 전일

▪소득 및 무주택에 대한 대출약정서 상의 진술 및 확약내용이 사실과 다른 것으로 판명된 경우

이차보전 없음

제11장		연계형 보금자리론

1	적용범위

▪ 본 장에서 달리 정하고 있지 않은 사항에 대하여는「보금자리론 업무처리기준」의 제1장∼제9장을 준용

2	상품개요

▪ 중도금대출(연계중도금 보증) 취급 시에 보금자리론으로 전환할 것을 특약

- 우대형 보금자리론으로는 전환 불가

▪ 자금용도는 구입용도(대출거래약정서에 전환예정일 명시하고 이를 전산등록)

▪ 취급 시에 심사한 LTV와 DTI를 보금자리론 전환 시에도 그대로 인정하여 추가적인 심사 및 대환 생략

- 이전에 취급된 연계형 보금자리론의 경우에도 전환일이 이 기준 시행일 이후이면 추가적인 심사 및 대환 생략 가능

▪ 보금자리론 전환(특약이행) 시에 0.1% 연계형 전환 우대금리 부여

3	채무자 요건

▪ 분양계약을 체결한 자로서 주택금융신용보증기금의 ‘연계중도금 보증’을 받은 자를 주택소유자로 간주

▪ 부부에 한하여 공동분양권 인정

4	주택보유 수 판단

▪ 신청 당시에 본건 분양권 외의 주택을 보유하고 있는 경우에는 전환특약 이행일로부터 2년 이내에 기존주택 처분할 것을 약정

5	대출기간

▪ 총 대출기간은 중도금대출 기간과 전환 이후의 기간을 합산하여 약정서 기재

▪ 중도금대출 기간은 최초 분할대출 실행일로부터 보금자리론 전환일※까지

※ 향후 중도금대출 기간이 사업연장 등의 사유로 변경될 시에는 보금자리론 전환(또는 전환예정)일이 변경된 것으로 보아 총대출기간 변경 가능

- 미전환수수료를 제외한 금리ㆍ조기상환수수료 등의 모든 요건에 대해 주택금융신용보증기금의 제 규정과 금융기관 내규에 따라 결정

▪ 보금자리론 기간은 보금자리론 전환일로부터 대출만기일까지로, 보금자리론 조건에 따름

6	취급 시의 LTV 계산방법

▪ 다른 중도금대출이 있는 경우에는 1순위 저당권 확보되지 않는 한 취급 불가

▪ 담보주택 평가액 및 고가주택 여부는 분양계약서, 입주자 모집공고문 등에 의한 최초 분양계약서 상의 분양가를 기준(분양권전매 취득의 경우도 동일)

▪	중도금 대출금액	×	100
	분양가

- 각 호별 분양권자가 대환할 예정인 국민주택기금의 분양건설자금대출이 있는 경우에는 대환예정액의 120~130%(채권최고액)을 대출금액에 합산하여 LTV 산정

7	보금자리론(주택담보부 대출) 전환

▪ 전환특약의 이행일 : 보금자리론 전환특약에 따라 담보주택의 보존등기 이후 1순위 저당권 설정하고 ‘대출거래 추가약정’ 체결한 날

- 1순위 저당권 설정 시에는 반드시 전입세대 열람 등으로 선순위채권 확인

☞ 1순위 설정 미충족 시는 전환특약 이행 불가하며 미전환 수수료 발생함 사전 고지

▪ 거치기간 연장, 만기단축 등 취급 당시의 DTI 및 LTV와 관련된 조건들은 보금자리론 전환※ 시에 변경불가

※ 우대형 보금자리론으로는 전환 불가하므로 중도상환 후 신규 처리

▪ 대출금리는 보금자리론 전환일에 보금자리론 금리※로 변경

※ 전환일 前영업일의 동일 만기 보금자리론 금리에서 연계형 전환 우대금리 0.1%를 차감하여 적용

- 미해지 보증잔액 발생 등 보금자리론 전환특약을 이행할 수 없는 경우에는 금융기관의 내규에 따른 금리 적용

▪ 연계형의 보금자리론 전환은 원단위로 전환가능

8	원리금 약정납입일의 조정

▪ 보금자리론 전환일자가 원리금 약정납입일과 상이할 경우에는 보금자리론 만기가 전환일로부터 10년 이상이 되도록 약정납입일자 조정

9	‘미전환 수수료’의 부과

▪ 채무자 또는 금융기관에서 중도상환 또는 보금자리론 전환특약 미이행된 금액※에 대하여 0.2%의 미전환수수료 부담

※ 조기상환의 경우는 상환일, 나머지의 경우는 보증해지일 현재의 전환특약 미이행액을 기준

- 금융기관은 담보취득에 따른 연계중도금보증 해지 시에 미전환수수료 징구하고, 미전환수수료가 발생한 월의 ‘익월 10영업일 이내’에 공사에 이체

- 미전환수수료 내역은 미전환수수료 발생한 월의 ‘익월 7영업일 이내’에 제출

▪ 수령한 미전환수수료는 이후 보금자리론 전환 시에 환급

10	‘미전환수수료’의 면제 또는 환급

1) 신용보증 사고(보증채무이행 포함)의 경우

2) 준공(또는 보존등기) 후 6개월 이내에 공사 보금자리론으로 전환※되는 경우

※ 대출금 증액, 일시적 브릿지론 및 취급기관 변경 등을 포함

3) 대한주택보증(주)가 환급이행한 경우

4) 부부간의 채무자 변경 등 기타 공사가 미전환수수료의 면제 또는 환급이 타당하다고 인정하는 경우