■ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 [별표 2] <개정 2025. 12. 19.>

공공지원민간임대주택의 최초 임대료에 관한 기준(제17조의2 관련)

1. 공공지원민간임대주택의 임대사업자(이하 이 별표에서 “임대사업자”라 한다)는 공공지원민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 말한다. 이하 이 별표에서 같다)를 표준 임대료(표준임대보증금과 표준월임대료를 말한다. 이하 이 별표에서 같다) 이하의 금액으로 정하여야 한다.

2. 임대사업자는 표준 임대료를 산정하기 위하여 다음 각 목의 구분에 따라 임대시세[임대사업자가 인근지역 주택의 전세ㆍ월세 거래사례에 해당 지역의 전세ㆍ월세 전환율(이하 이 별표에서 "시장전환율"이라 한다) 및 비교대상 주택의 임대시세(별표 1 제1호의2의 주택의 경우만 해당한다)를 반영하여 월임대료 전액을 임대보증금으로 환산한 값을 말한다. 이하 같다]를 산정해야 한다.

가. 법 제2조제4호가목 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업을 통하여 공급되는 공공지원민간임대주택: 다음 1) 또는 2)의 방법을 적용하여 산정

1) 인근지역 주택의 전세ㆍ월세 거래사례는 다음의 방법에 따라 조사한다.

가) 조사대상 지역: 해당 공공지원민간임대주택의 소재지 또는 해당 공공지원민간임대주택의 소재지와 인접한 시ㆍ군ㆍ자치구

나) 조사대상 주택: 가)에 따른 지역에 소재한 주택 중 해당 공공지원민간임대주택과 유형(단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등의 유형을 말한다)ㆍ규모 및 생활여건 등이 유사한 주택으로서 대표성을 가진 주택. 이 경우 주택의 유형을 적용할 때에는 공공지원민간임대주택의 공급을 신청하려는 자가 주로 이용하는 주택의 유형, 조사대상 지역 내 분포된 주택의 유형 및 해당 공공지원민간임대주택의 유형 등을 고려하여야 한다.

다) 조사대상 기간 및 사례: 최근 1년간의 전세ㆍ월세 임대차 계약 사례. 다만, 최근 1년 이내 전세ㆍ월세 임대차 계약 사례가 없는 경우에는 가장 최근의 사례로 한다.

2) 인근지역 주택의 전세ㆍ월세 거래사례가 없는 경우 등 임대사업자가 1)에 따라 임대시세를 산정할 수 없는 경우에는 임대사업자가 정한 기준에 따라 임대시세를 산정할 수 있다.

나. 별표 1 제1호의2의 주택: 다음 1)부터 3)까지의 방법으로 산정

1) 비교대상 주택: 별표 1 제1호의2의 주택의 공급 예정지가 속한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)에 소재한 다음 가) 또는 나)의 주택. 다만, 해당 시ㆍ도에 소재한 다음 가) 또는 나)의 주택이 3개소 미만인 경우에는 전국에 소재한 다음 가) 또는 나)의 주택으로 한다.

가) 별표 1 제1호의2의 주택

나) 「노인복지법」 제32조제1항제3호에 따른 노인복지주택. 다만, 읍ㆍ면에 위치한 주택 및 분양형 주택 등 비교대상 주택으로 적합하지 않다고 국토교통부장관이 정하는 주택은 제외한다.

2) 1)에 따른 비교대상 주택의 임대시세는 시장전환율을 적용하여 산정하고, 각 비교대상 주택별로 그 인근지역 주택 임대시세를 가목1) 또는 2)의 방법으로 산정한다.

3) 별표 1 제1호의2의 주택의 임대시세는 해당 주택의 인근지역 주택 임대시세[가목1) 또는 2)의 방법으로 산정한다]에 각 비교대상 주택 임대시세의 그 인근지역 주택 임대시세에 대한 비율의 평균값을 적용하여 산정한다.

다. 가목 및 나목 외의 공공지원민간임대주택:

1) 임대사업자는 국토교통부장관(제1조의2제3호가목에 따른 공공지원민간임대주택으로 한정한다), 관할 시․도지사 또는 시장․군수․구청장에게 임대시세의 산정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 임대사업자는 해당 공공지원민간임대주택의 현황 등 임대시세 산정을 위한 기초자료를 제출하여야 한다.

2) 1)에 따라 임대시세의 산정을 의뢰받은 국토교통부장관, 시․도지사 또는 시장․군수․구청장은 의뢰받은 날부터 30일 이내에 가목1)에 따라 인근지역 주택의 전세ㆍ월세 거래사례를 조사하여 임대시세를 산정하거나, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등에게 임대시세의 산정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 임대시세의 산정 기준일은 임대사업자가 임대시세의 산정을 의뢰한 날로 한다.

3) 2)에 따른 임대시세의 산정에 드는 비용은 임대시세의 산정을 의뢰한 임대사업자가 부담한다.

3. 표준임대시세 및 표준임대료는 다음 각 목에 따라 산정한다.

구분	산정방식
가. 표준임대시세	제2호 각 목에 따라 산정된 임대시세 × 공급대상 계수
나. 표준임대보증금	표준임대시세 × 임대사업자가 정하는 임대보증금 비율
다. 표준월임대료	[(표준임대시세 － 표준임대보증금) × 시장전환율] ÷ 12
비고 1) 가목의 공급대상 계수는 다음의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준을 고려하여 임대사업자가 정한다. 가) 별표 1 제1호나목에 따른 청년, 신혼부부 또는 고령자에게 공급하는 주택: 다음의 구분에 따른 계수 (1) 별표 1 제1호나목에 따라 특별공급하는 비율이 20퍼센트 이상 30퍼센트 미만인 경우: 0.7 이하 (2) 별표 1 제1호나목에 따라 특별공급하는 비율이 30퍼센트 이상인 경우: 0.75 이하 나) 제1조의2제3호가목에 따른 공공지원민간임대주택: 국토교통부장관이 정하는 계수 다) 그 밖의 주택: 0.95 이하 2) 나목의 임대사업자가 정하는 임대보증금 비율은 표준임대시세 중 표준임대보증금이 차지하는 비율로서 0%부터 100%까지의 범위에서 임대사업자가 정한다.

4. 임대사업자는 임차인이 동의하는 경우 제1호에 따라 정한 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환할 수 있다. 이 경우 다음 각 목의 기준에 따라야 한다.

가. 임대보증금과 월임대료는 시장전환율을 적용하여 상호 전환할 것. 다만, 임대보증금을 월임대료로 전환하는 경우에는 시장전환율보다 낮은 전환율을 적용하여야 한다.

나. 임대사업자는 상호 전환하는 금액의 한도를 정할 것

5. 국토교통부장관은 제1호부터 제4호까지에서 규정한 사항 외에 공공지원민간임대주택의 최초 임대료 산정을 위한 세부 운영기준을 정하여 고시할 수 있다.