전세금
【판시사항】
부동산의 매매 또는 교환계약에서 매수인이 그 부동산에 대한 임차보증금 또는 담보대출금의 반환채무를 인수함으로써 그 대금 또는 교환차액의 지급에 갈음하기로 약정한 경우 그 채무인수의 효력발생시기
【판결요지】
부동산의 매매계약 또는 교환계약에서 매매대금 또는 교환가액의 일부의 지급에 갈음하여 매수인측이 그 부동산에 대한 임대차보증금 또는 담보대출금의 반환채무를 인수하기로 약정한 경우 그 채무인수의 효력은 특약이 없는 한 그 매매계약 또는 교환계약의 체결시가 아니라 그 계약에서 정한 매매대금 또는 교환차액금의 지급시기에 발생한다고 보아야 할 것이므로, 매매대금 또는 교환차액금의 지급과 부동산의 권리이전소요서류의 교부를 동시이행으로 약정한 경우에는 반대급부의 이행제공이 없는 한 매매대금 또는 교환차액금 지급에 갈음한 채무인수의 효력은 발생하지 않는다.
【참조조문】
【전문】
【원고, 피상고인】
최숙림
【피고, 상고인】
이수용 소송대리인 변호사 주진학
【원심판결】
서울민사지방법원 1988.2.2. 선고 87아2361 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】
피고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심판결이유에 의하면, 원심은 피고가 1986.12.25. 소외 신경자와 사이에 피고 경영의 "뉴욕"다방점포 및 경영권 일체와 위 신경자소유의 주택을 교환하기로 약정하고, 위 점포와 주택의 시가차액 금 40,000,000,여원을 보충 지급하는 방법으로 피고가 위 주택에 전세입주한 전세입주자들의 전세금 합계 금 30,000,000원 및 위 주택에 근저당권이 설정된 한국주택은행에대한 대출채무금 20,000,000원을 인수하되 위 신경자는 1986.12.30.까지 피고(원심판시에는 원고로 되어있으나 이는 피고의 오기이다)에게 금 10,000,000원을 지급하기로 약정한 사실, 그런데 피고가 인수한 위 대출채무금을 변제하지 아니한 사이에 한국주택은행의 임의경매신청으로 경매절차가 진행되어 1987.10.2. 소외 이용구가 위 주택을 경락 받아 그해 12.4. 소유권이전등기까지 마친 사실을 인정한 다음, 위 교환약정이 위 신 경자의 보충지급금 10,000,000원의 지불불이행으로 해제되었다는 피고주장을 배척하고 위 전세금을 인수한 피고는 전세입주자인 원고에게 전세금 중 원고가 이미 교부 받은 금원을 제외한 나머지 금 2,200,000원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
2. 그러나 부동산의 매매계약 또는 교환계약에서 매매대금 또는 교환가액의 일부를 매수인측이 그 부동산에 대한 임대차보증금 또는 담보대출금의 반환채무를 인수함으로써 그 지급에 갈음하기로 약정한 경우에는 그 채무인수의 효력은 특약이 없는 한 그 매매계약 또는 교환계약의 체결시가 아니라 그 계약에서 정한 매매대금 또 교환차액금의 지급시기에 발생한다고 보아야 할 것이므로, 매매대금 또는 교환차액금의 지급과 부동산의 권리이전소요서류의 교부를 동시이행으로 약정한 경우에는 반대급부의 이행제공이 없는 한 매매대금 또는 교환차액금지급에 갈음한 채무인수의 효력은 발생하지 않는다.
이 사건에서 원심이 채용한 갑제2호증의 1(매매계약서)기재에 의하면, 피고와 소외 신경자는 피고경영의 다방경영권과 위 신경자 소유의 대지 및 건물을 서로 교환하는 교환계약을 체결함에 있어 피고는 위 신경자 소유부동산에 대한 임대보증금액 30,000,000원과 은행대출금액 20,000,000원, 도합 50,000,000원의 반환채무를 인수하되 위 신경자는 피고에게 차액금액 10,000,000원을 지급하기로 하고 위 차액금액 10,000,000원은 1986.12.30. 쌍방의 교환목적물에 대한 권리이전소요서류의 교부와 동시이 행으로 완불하기로 약정한 사실이 인정된다.
위 인정사실에 의하면, 위 임대보증금 및 은행대출금 반환채무에 대한 피고의 채무인수는 교환차액금지급 및 교환목적물에 대한 권리이전소요서류의 교부와 동시이행관계에 있으므로 위 반대급부의 이행과 상환으로 채무인수의 효력이 발생한다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심이 피고의 채무인수의 효력은 위 교환계약체결시에 발생한 것을 전제로 하여 위와 같은 반대급부의 이행 또는 이행제공여부에 관하여 전혀 밝혀봄이 없이 원고의 채무인수금청구를 받아들였음은 매매에 있어서의 채무인수의 효력발생시기에 관한 법리오해와 심리미진으로 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 하지 않을 수 없고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당된다.
3. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.