취득가액 산정 다툼
【세목】
양도
【재결요지】
청구인은 쟁점토지 취득 당시 거래대금 대부분을 **에게 직접 지급하였고 ** 명의 담보대출채무를 청구인이 상환한 것으로 나타나는 점, 청구인은 **에게 쟁점토지 취득대가 일부를 지급하였다고 주장하나 실제 지급여부, 지급 시점, 수취인 등이 불분명하고 청구주장을 뒷받침하는 구체적인 자료의 제시가 부족한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
【참조결정】
조심2023구1001
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 2018.2.22. 제주특별자치도 서귀포시 OOO 전 4,173㎡ 및 같은 리 OOO 과수원 3,246㎡ 2개 필지 합계 7,419㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 농업회사법인 a(이하 “쟁점법인”이라 한다)로부터 취득하였다가, 같은 해 11.27. b에 양도한 후, 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점가액”이라 한다) 등으로 하여 2018년 귀속 양도소득세 예정신고.납부를 하였다.
나. 부산지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.11.1.부터 2023. 4.2.까지 청구인의 쟁점토지 양도거래에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 전전(前前) 소유자인 c가 제시한 부동산매매계약서, 거래당사자(c, 쟁점법인, 청구인, d)간 대금거래내역 및 실질과세원칙 등을 감안할 때, 청구인이 쟁점토지를 쟁점법인이 아니라 c로부터 사실상 취득한 것으로 보고 청구인이 신고한 쟁점가액이 아니라 OOO원(c가 제시한 위 부동산매매계약서상 양도가액 OOO원 중에서 공동양수인 d의 취득가액 OOO원을 제외한 금액)을 취득가액 등으로 계산하여 관련 자료를 처분청에 통보하였다.
다. 처분청은 이에 따라 2023.6.7. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2023.8.30. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 쟁점토지를 쟁점법인으로부터 쟁점가액에 실제 취득하였음에도 처분청이 이를 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 실질과세 및 공평과세 원칙에 위배된다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 쟁점법인으로부터 실제 취득하였다.
(나) 청구인과 공동매수인 d은 2017.4.3. 쟁점법인과 쟁점토지(7,419㎡) 및 쟁점외토지(2,000㎡) 총 4개 필지 합계 9,419㎡에 대한 부동산매매계약(1평당 OOO원, 매매대금 총 OOO원)을 체결하였고, 청구인은 쟁점토지에 대한 매매대금으로 쟁점가액을, d은 쟁점외토지에 대한 매매대금으로 OOO원을 각각 지급하였다.
(다) 청구인은 등기사항전부증명서상 소유권자가 순차적 이전등기(c→쟁점법인→청구인)으로 된 것과 같이 쟁점토지를 쟁점법인으로부터 실제 취득하였음에도 처분청은 청구인이 c와 쟁점토지에 대한 매매계약을 직접 체결한 것 등으로 오인하여 청구인에게 양도소득세를 부과하였는바, 이 건 처분은 부당하다.
(2) 처분청은 쟁점법인에게 쟁점토지의 매매대금으로 쟁점가액을 지급하였으므로 이를 부인하는 것은 실질과세원칙에 위반된다.
(나) 청구인은 쟁점법인과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하면서 쟁점법인측에 이미 지급한 공동주택사업 인허가비용 및 제반 경비를 그 매매대금으로 치환하기로 하는 등 쟁점법인에게 쟁점가액을 실제로 지급하였다.
1) e에게 현금으로 지급한 OOO원 : 청구인은 2016.3.17. OOO원의 현금을 인출하여 쟁점법인의 실제 대표자인 e에게 지급한 것을 시작으로 하여 e가 사업 인허가 경비로 필요하다고 금원을 요구할 때마다 청구인 계좌(신한은행 OOO 또는 농협 OOO)에서 현금을 인출(아래 <표1> 참조)하여 e에게 10회에 걸쳐 총 OOO원을 지급하였다.
<표1> 청구인이 e에게 현금지급한 내역
(단위 : 원)
OOO
3) 매매계약 체결 후 계약금 명목으로 OOO원 지급 : e는 청구인 및 d에게 쟁점토지등의 계약금을 c에게 지급해 달라고 요청하였고, 청구인은 쟁점토지의 계약금 명목으로 f(청구인의 사돈)의 계좌에서 c 명의의 계좌로 2017.4.3. OOO원, 2017.4.7. OOO원, 2017.5.11. OOO원 합계 OOO원을 지급하였다.
4) A에게 1,200만원 지급 : 청구인은 e의 요청으로 신한은행 계좌(OOO)에서, 2017.5.1. OOO원, 2017.5.17. OOO원, 합계 OOO원을 A 명의의 계좌로 지급하였다.
5) e에게 수표 OOO원 지급 : e는 2017년 5월 이후 사업에 필요한 자금을 추가로 요청하였고, 청구인은 2016년경 본인의 대구광역시 달서구 OOO 토지 및 건물을 매각한 후 수취한 수표 중에서 일부인 OOO원을 e에게 지급하였다.
6) g를 통해 e에게 OOO원 지급 : e는 쟁점토지등에 대한 공동주택사업 진행을 위하여 금원이 필요하다며 사업에 필요한 경비를 A의 직원 g에게 지급할 것을 요청하였고, 청구인은 2017.5.10. g에게 OOO원을 입금한 후, h에게 입금 관련 문자메시지를 보냈다.
7) e에게 현금 OOO원 지급 : e는 청구인에게 공동주택사업 진행을 위해 큰 금액이 필요하다고 금원을 요구하였고, 청구인은 2017.5.20. 2016년경 부동산 매매대금인 OOO원을 OOO원과 OOO원으로 2회로 나누어 e에게 지급한 후 나중에 문제가 될 것 같아 e로부터 "쟁점토지에 대한 사업 인허가 비용 및 제반 경비일체를 현금으로 정히 영수합니다"라고 기재된 영수증 및 인감증명서를 교부받았다.
8) 현금 OOO원 지급 : 2017년 6월 이후에도 e는 청구인에게 금원을 지급해 달라고 요구하였고, 청구인은 보유하고 있던 현금 OOO원을 e에게 지급하였다.
10) 쟁점법인 명의의 계좌로 잔금 지급 : 청구인은 2018.2.22. 위 제주은행 대출금 OOO원 중에서 남은 금액으로 OOO원을 쟁점법인 명의의 계좌로 송금하였다.
11) e에게 OOO원을 현금 지급 : e는 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 당시 청구인에게 잔금 OOO원을 현금으로 지급하여 줄 것을 요구하여 청구인은 2018.2.22. 제주은행에서 대출받은 OOO원 중에서 OOO원을 e에게 현금으로 지급하였다.
12) 위 근저당권 말소 관련 비용 OOO원 지급 : 청구인은 쟁점법인이 c에게 부담하여야 하는 위 근저당권 말소비용 OOO원을 지출하고 잔금에서 공제하였다.
13) 청구인은 위와 같이 쟁점토지에 대한 매매대금인 쟁점가액을 지급하였으므로 이를 취득가액으로 계산하여야 한다.
(3) 청구인은 공동매수인 d과 쟁점토지등을 동일한 절차에 따라 쟁점법인(대표자 e)으로부터 취득하였음에도 처분청은 d에 대하여는 아무런 처분을 하지 않았으므로 이는 공평과세원칙에 반한다.
(가) 청구인과 d은 2017.4.3. 쟁점법인과 쟁점토지등을 OOO원에 취득하는 것으로 부동산매매계약을 체결하였다.
<부동산매매계약서상 주요내용(일부 발췌)>
OOO
(나) 부동산매매계약서상 쟁점토지등(9,419㎡)의 총 매매대금은 OOO원(1평당 OOO원)으로, 청구인이 취득하기로 한 쟁점토지에 대한 매매대금은 쟁점가액으로, 공동매수인 d이 취득하기로 한 쟁점외토지에 대한 매매대금은 OOO원으로 작성하였고, 특약사항에는 “1. 본 매매대금에 사업 인허가 비용 및 제반 경비일체를 포함한다” 등으로 작성하였다.
<부동산매매계약서상 특약사항(일부 발췌)>
OOO
나. 처분청 의견
청구인과 d은 쟁점토지등의 계약금과 잔금 대부분을 c에게 송금하고 c 명의의 근저당권 담보채무를 상환한 것으로 나타나며, 청구인이 쟁점법인에게 현금지급하였다는 금액의 원천, 지급명목, 지급시점 및 수취인 등이 불분명하므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
(1) 이 건 조사 당시 c의 쟁점토지등 거래 관련 업무를 대행한 k의 진술등에 의하면, 양도인(c)은 쟁점토지등 위에 건축허가를 내어 준다는 조건으로 청구인과 매매대금 OOO원으로 하는 부동산매매계약서를 작성하였다가, 건축허가 조건이 제대로 이행되지 않자 청구인의 요청으로 당초 매매대금에서 OOO원을 감액한 OOO원으로 부동산매매계약서(청구인의 서명.날인)를 수정 작성하였으며, 다만 c가 쟁점토지등의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고할 경우 고액의 양도소득세가 부과될 것이 예상되어 양도소득세를 줄일 목적으로 쟁점토지등을 쟁점법인에게 양도한 것으로 가장하여 양도가액을 OOO원으로 하는 부동산매매계약서를 재작성하였다는 취지로 진술하였다.
(2) 공동매수인 d의 배우자 i은 이 건 조사 당시 c와 쟁점외토지에 대한 매매계약을 체결하면서 계약금 등 OOO원을 c 명의의 계좌로 송금하였고, 잔금 지급 시 쟁점법인에게 약 OOO원을 송금하였으나, 이는 c가 쟁점법인을 설립한 것으로 알고 동 금액을 지급하였다는 취지로 답변하였다.
(3) 쟁점법인 등에 대한 금융조회를 실시한 결과, 쟁점토지등 거래 당시 쟁점법인 등의 거래내역 등은 아래 <표2>~<표4>와 같고, 쟁점법인이 c에게 OOO원을 송금한 것으로 나타나나, 이는 청구인과 d이 쟁점법인에게 입금한 금액을 쟁점법인이 c에게 재차 송금한 것이고, 청구인이 e에게 상당의 금액을 현금지급하였다고 하나, e 개인이나 쟁점법인 명의의 계좌에 입금된 사실도 확인되지 않는다.
<표2> 쟁점토지등 거래 당시 쟁점법인의 계좌거래내역
(단위 : 원)
OOO
<표3> 쟁점토지등 거래 당실 c의 계좌거래내역
(단위 : 원)
OOO
* ㈜B : k 관련 회사
<표4> 쟁점토지등 거래 당시 청구인의 계좌이체내역
(단위 : 원)
OOO
(4) 청구주장과 같이 쟁점토지의 거래당사자가 청구인과 쟁점법인이라면, 청구인과 c 간 체결된 부동산매매계약서(매매대금 OOO원)가 존재할 수 없을 뿐만 아니라 그 계약서상에는 청구인과 c가 각각 서명ㆍ날인한 것으로 나타나는 점 등을 종합할 때, 쟁점법인은 쟁점토지등의 거래당사자가 아니라 c가 단기간 거래에 있어 양도소득세를 줄일 목적으로 부동산매매계약서 재작성하고 등기사항전부증명서상 명목상의 소유자로 등재한 것으로 보인다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
실질과세원칙에 따라 쟁점토지의 양도거래를 재구성하여 취득가액의 산정 및 양도소득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법률
(1) 국세기본법
제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법
제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.
(가) 등기사항전부증명서상 쟁점토지등의 소유권 변동내역 등은 아래 <표5>와 같다.
<표5> 쟁점토지등의 소유권 변동 및 매매대금 내역
(단위 : 백만원)
OOO
(나) 조사청이 이 건 조사 당시 확인한 쟁점토지등에 대한 부동산매매계약서 내역은 아래 <표6>과 같고, 청구인과 d이 쟁점토지등을 공동으로 취득하였다는 관련 자료는 제시되지 않았지만, 이에 대하여는 처분청 간 이견이 없다.
<표6> 쟁점토지등에 대한 부동산매매계약서 내역
(단위 : 백만원)
OOO
* 2번 : 계약일 2017.4.3. 청구인이 c에게 OOO원 송금
* 4번 : 계약서상 매도인은 쟁점법인이 아니라 e로 기재되어 있음.
(다) 국세청 전산자료 등에 의하면, 처분청은 조사청의 조사결과에 따라 청구인 및 d이 각각 취득한 쟁점토지등의 취득가액 등을 아래 <표7>과 같이 경정한 것으로 나타난다.
<표7> 쟁점토지등의 취득가액 등에 대한 경정내역
(단위 : 백만원)
* d은 토지 취득 후 보유 중이며 취득 시 대금지급내역이 확인됨.
(라) 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점법인은 쟁점토지의 취득ㆍ양도와 관련한 내용을 포함하여 각 사업연도에 대한 법인세를 신고하지 아니한 것으로 나타난다.
(마) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 신고 시 제출한 쟁점토지 취득 관련 부동산매매계약서는 다음과 같다.
<청구인이 제출한 쟁점토지 취득 관련 부동산매매계약서>
OOO
(바) 이 건 조사 당시 c가 제시한 쟁점토지등에 대한 부동산매매계약서는 다음과 같다.
1) 2017.4.3.자 작성한 매매계약서
OOO
2) 2018.2.5.자 수정 작성한 매매계약서
OOO
(사) 부동산등기사항전부증명서 및 금융기관 자료 등에 의하면, 청구인 및 공동매수인 d은 쟁점토지등 중에서 제주특별자치도 서귀포시 표선면 OOO, 같은 리 OOO 및 같은 리 OOO에 공동으로 설정된 2016.12.16.자 근저당권(채무자 c, 채권최고액 OOO원, 근저당권자 KB국민은행)과 2017.2.7.자 근저당권(채무자 c, 채권최고액 OOO원, 근저당권자 KB국민은행)의 피담보채무 합계 OOO원(채권최고액 합계 OOO원)을 상환ㆍ근저당권을 말소한 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 다음과 같은 증빙 등을 제시하면서 이 건 처분이 부당하다고 항변한다.
(가) 청구인은 쟁점토지를 취득함에 있어 e의 요청에 따라 2017.5.10. 쟁점토지 매매대금 명목으로 g에게 OOO원을 입금한 후 e와 주고 받았던 문자메시지 1매를 제시하였다.
(나) 청구인은 2017.5.20. 쟁점토지 매매대금 명목으로 e에게 OOO원을 지급하였다면서, 그 증빙으로 수취한 영수증 1매 및 인감증명서 사본 등을 제시하였다.
(3) 처분청은 이 건 조사 당시 c의 쟁점토지등에 대한 거래 대행자인 k과 문답한 진술서를 제시하였는바, 주요내용은 다음과 같고, 공동매수인 d의 배우자 i은 c와 쟁점외토지에 대한 매매계약을 체결하면서 계약금 등 OOO원을 c 명의의 계좌로 송금하였고, 잔금 지급 시 쟁점법인에게 약 OOO원을 송금하였으나, 이는 c가 쟁점법인을 설립한 것으로 알고 지급하였다는 내용으로 조사청에 답변(2022.11.17. 14:25 유선통화)한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 쟁점법인으로부터 쟁점가액에 취득하였으므로 처분청이 이를 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 실질과세 및 공평과세원칙에 위배된다고 주장하나, 이 건 조사 당시 등기사항전부증명서상 전전(前前) 소유자인 c가 제시한 쟁점토지등에 대한 부동산매매계약서 및 계좌거래내역 등에 의하면, 청구인과 공동매수인 d은 c에게 쟁점토지등의 계약금과 잔금 대부분을 송금하고 c 명의의 근저당권 설정 관련 담보채무를 상환한 것으로 나타나는 점, c의 거래대행자인 k의 진술등에 의하면, 양도인(c)은 쟁점토지등 위에 건축허가를 내어 준다는 조건으로 청구인과 매매대금 OOO원으로 하는 부동산매매계약서를 작성하였다가, 건축허가 조건이 제대로 이행되지 않자 청구인의 요청에 따라 당초 매매대금에서 OOO원을 감액한 OOO원으로 부동산매매계약서(청구인의 서명ㆍ날인)를 수정 작성하였으며, 이후 c가 쟁점토지등의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고할 경우 고액의 양도소득세가 부과될 것이 예상되어 양도소득세를 줄일 목적으로 쟁점토지등을 쟁점법인에게 양도한 것으로 가장하여 양도가액을 OOO원으로 하는 부동산매매계약서를 재작성하였다는 취지로 진술한 점, 공동매수인 d의 배우자 i은 c와 쟁점외토지에 대한 매매계약을 체결하면서 계약금 등 OOO원을 c 명의의 계좌로 송금하였고, 잔금 지급 시 쟁점법인에게 약 OOO원을 송금하였으나, 이는 c가 쟁점법인을 설립한 것으로 알고 그에게 지급하였다는 등의 내용으로 조사청에 답변(2022. 11.17. 14:25 유선통화)한 점, 청구인은 쟁점토지를 취득함에 있어 쟁점법인의 대표인 e에게 현금지급하였다고 주장하나, 실제 지급여부, 지급 명목, 지급 시점 및 수취인 등이 불분명하고, 청구주장을 뒷받침하는 구체적인 자료의 제시가 부족한 점, 이 건 조사 당시 청구인이 제시한 쟁점토지등에 대한 부동산매매계약서상에 계약일자가 기재되어 있지 않고, 특약사항에 “1. 본 매매대금에 사업 인허가 비용 및 제반경비 일체를 포함한다. 2, 타운하우스 공동개발 후 수익분배는 매수인 60%, 매도인은 40%로 한다”고 기재되어 있는바, 매매계약 전에 수수한 사업 인허가비용 및 제반경비는 쟁점토지등에 대한 매매대금이라기보다는 공동사업경비 등으로 보이는 점, 국세청 전산자료상 쟁점법인은 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련한 내용을 포함하여 각 사업연도에 대한 법인세를 신고하지 아니한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
【관련법령】
소득세법제88조