민원인 - 공인중개사가 「건축법」에 따른 주택에 중개사무소를 개설등록할 수 있는지(「공인중개사법 시행령」 제13조 관련)
【질의요지】
공인중개사가 중개사무소를 개설등록하기 위해 「공인중개사법 시행령」 제13조제1항제1호나목에 따라 중개사무소로 확보해야 하는 “건축물대장에 기재된 건물”에 「건축법」상 건축물의 용도가 주택인 경우가 포함되는지?
＜ 질의 배경 ＞
민원인은 공인중개사가 중개사무소를 개설등록할 때 주택을 중개사무소로 할 수 있는지 여부에 대하여 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서 불가능하다고 답변하자 법제처에 법령해석을 요청함.
【회답】
이 사안의 경우 「건축법」상 건축물의 용도가 주택인 경우는 포함되지 않습니다.
【이유】
「공인중개사법」 제9조에 따르면 중개업을 영위하려는 자는 시장(각주: 구가 설치되지 않은 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함.)ㆍ군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제13조제1항제1호에 따르면 중개사무소 개설등록 기준의 하나로 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보(나목)하도록 하고 있습니다.
그리고 「공인중개사법 시행령」 제13조제1항제1호나목에 따른 중개사무소의 개설등록 기준은 구 「부동산중개업법 시행령」(각주: 2005. 12. 30. 대통령령 제19248호 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」으로 전부개정되기 전의 것을 말하며, 이하 같음.) 제5조제1호나목에서 “중개사무소(「건축법」상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이어야 한다)를 갖출 것”이라고 규정되어 있었던 것이 무분별한 중개사무소의 난립을 방지하고 투명하고 공정한 부동산 거래질서를 확립하려는 취지로(각주: 법제처 2014. 6. 17. 회신 14-0332 해석례 참조) 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」(각주: 2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 전부개정된 것을 말함.) 제13조제1호나목에서 “건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보”하도록 개정(각주: 2005. 12. 30. 대통령령 제19248호로 개정된 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 조문별 개정이유서 참조)된 것입니다.
이러한 입법연혁을 고려할 때 「공인중개사법 시행령」 제13조제1항제1호나목에서 중개사무소 개설등록의 기준으로 규정한 “건축물대장에 기재된 건물”은 “「건축법」상 사무실로 사용하기에 적합한 건물”을 전제하고 있다고 보아야 합니다.(각주: 법제처 2014. 6. 17. 회신 14-0332 해석례 참조)
그런데 「건축법」에서는 건축물의 용도를 구분하여 규정하고 있고(제2조제2항 등) 건축물의 세부 용도를 규정하고 있는 「건축법 시행령」 별표 1에 따르면 사무소는 제1종 근린생활시설(각주: 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30제곱미터 미만인 것)(제3호자목), 제2종 근린생활시설(각주: 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것)(제4호하목), 상점(제7호다목) 또는 일반업무시설(각주: 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 것)(제14호나목)에 해당하며, 주택은 단독주택(제1호)과 공동주택(제2호)으로 사무소와 구분되는 별도 용도에 해당하고 「건축법」 제19조 및 제19조의2에서는 건축물의 용도변경 및 복수 용도 인정 절차를 별도로 규정하고 있습니다.
따라서 「건축법」 제19조 및 제19조의2에 따른 용도변경이나 복수 용도 인정 절차를 거쳐 사무실 용도로 변경하지 않고 「건축법」상 건축물의 용도가 주택인 경우 중개사무소로 개설등록할 수 없다고 보아야 합니다.
＜관계 법령＞
○ 「공인중개사법」
제9조(중개사무소의 개설등록) ①중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.
② (생 략)
③제1항의 규정에 의한 중개사무소 개설등록의 기준은 대통령령으로 정한다.
제13조(중개사무소의 설치기준) ①개업공인중개사는 그 등록관청의 관할 구역안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다. ②개업공인중개사는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다.
③ ∼ ⑦ (생 략)
○ 「공인중개사법 시행령」
제13조(중개사무소 개설등록의 기준 등) ①법 제9조제3항에 따른 중개사무소 개설등록의 기준은 다음 각 호와 같다. 다만, 다른 법률의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 경우에는 다음 각 호의 기준을 적용하지 아니한다.
1. 공인중개사가 중개사무소를 개설하고자 하는 경우
가. 법 제34조제1항의 규정에 따른 실무교육을 받았을 것
나. 건축물대장(「건축법」 제20조제5항에 따른 가설건축물대장은 제외한다. 이하 같다)에 기재된 건물(준공검사, 준공인가, 사용승인, 사용검사 등을 받은 건물로서 건축물대장에 기재되기 전의 건물을 포함한다. 이하 같다)에 중개사무소를 확보(소유ㆍ전세ㆍ임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다)할 것
2. (생 략)
② (생 략)
○ 「건축법 시행령」
제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.
[별표 1]
용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
가. 단독주택
나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
라. 공관(公館)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
3. 제1종 근린생활시설
가. ∼ 아. (생 략)
자. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30제곱미터 미만인 것
4. 제2종 근린생활시설
가. ∼ 파. (생 략)
하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
거. ∼ 러. (생 략)
5. ∼ 29. (생 략)
【해석대상 조문 관련 판례】
【법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내】
법제처 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.