주택임대차보호법
[시행 2023. 7. 11.] [법률 제19520호, 2023. 7. 11., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 하는 등의 일부개정법률(법률 제19356호 주택임대차보호법 일부개정법률)의 시행일을 3개월 앞당김.
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주택임대차보호법
[시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
임대인은 임차주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시하거나 확정일자부여기관의 임대차 정보제공에 대한 동의와 미납세액 열람에 동의하도록 하고, 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 함.
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주택임대차보호법
[시행 2020. 7. 31.] [법률 제17470호, 2020. 7. 31., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있음.
이에 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 계약갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하도록 제한하려는 것임.
또한 주택임대차와 관련된 주요 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 하여 주택 임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄(제6조의3제1항 및 제2항 신설).
나. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함(제6조의3제5항 및 제6항 신설).
다. 차임 등의 증액청구의 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하되, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 20분의 1의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 함(제7조제2항 신설).
라. 현재 대한법률구조공단 지부에 설치하도록 한 주택임대차분쟁조정위원회를 한국토지주택공사 및 한국감정원의 지사 또는 사무소에도 설치하도록 함(제14조제1항).
마. 현재 법무부장관이 정하던 주택임대차계약서 서식을 앞으로는 국토교통부장관과 협의하여 정하도록 함(제30조).
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주택임대차보호법
[시행 2020. 12. 10.] [법률 제17363호, 2020. 6. 9., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유 및 주요내용
현행법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신거절 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 계약갱신 제도를 규정하고 있으나, 통상 1개월은 임차인이 다른 주거 주택을 마련하거나 임대인이 새로운 임차인을 구하기에 충분한 시간이 아니므로 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보도록 함으로써 주거생활의 안정성을 높이는 한편,
분쟁조정제도를 활성화하고 실효성을 확보하기 위하여 주택임대차분쟁조정위원회의 위원장은 신청인으로부터 조정신청을 접수한 때에는 지체 없이 조정절차를 개시하도록 하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
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주택임대차보호법
[시행 2016. 11. 30.] [법률 제14175호, 2016. 5. 29., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
최근 전세가격의 상승과 전세에서 월세로의 전환이 가속화 되는 등 전월세시장이 불안해짐에 따라 임차인의 주거비 부담 완화를 위한 월차임 전환율 인하를 위하여 월차임 전환시 상한율의 산정방식을 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율에서 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 방식으로 개정하고, 주택임대차와 관련된 당사자 간의 분쟁을 합리적으로 조정하기 위한 주택임대차분쟁조정위원회를 대한법률구조공단의 지부에 설치하도록 하는 등 임차인을 보호하고 주택임대차시장의 안정을 도모하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 월차임 전환율 인하를 위하여 월차임 전환시 상한율의 상한기준을 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율에서 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율로 변경함(제7조의2).
나. 주택 임대차와 관련된 당사자 간의 분쟁을 합리적으로 조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 대한법률구조공단의 지부에 주택임대차분쟁조정위원회를, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정부를 설치하도록 하고, 조정위원회의 구성 및 운영, 위원의 자격, 결격사유 및 신분보장, 조정위원의 제척, 조정의 신청 대상 및 절차, 처리기간, 조정방법 등에 관한 사항을 정함(제14조부터 제29조까지 신설).
다. 각 당사자가 조정안에 대해 서면으로 수락의 의사를 표시한 경우 당사자 간에 합의가 성립된 것으로 보고, 조정위원회위원장은 각 당사자 간에 금전 기타 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 조정서에 그 합의 내용을 기재하도록 함(제26조 신설).
라. 조정서에 각 당사자 간에 금전 기타 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 갖도록 함(제27조 신설).
마. 조정위원이나 사무국의 직원 또는 그 직에 있었던 자는 직무상 알게 된 정보를 타인에게 누설하지 못하도록 비밀유지의무를 부과함(제28조 신설).
바. 임대인 및 임차인의 권리ㆍ의무 관계를 명확히 할 수 있도록 법무부에서 정하여 권장하는 주택임대차표준계약서의 우선 사용을 규정하되, 당사자 간 합의가 있는 경우에는 주택임대차표준계약서 사용의 예외를 인정함(제30조 신설).
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주택임대차보호법
[시행 2014. 1. 1.] [법률 제12043호, 2013. 8. 13., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
중소기업 법인이 직원의 주거지원을 위하여 주택을 임차하는 경우에도 대항력을 취득할 수 있도록 하고, 주택 임차인이 보증금반환채권을 담보로 전세자금 등을 빌리는 경우 그 담보권자에게 우선변제권이 인정되지 않아 높은 대출이자를 부담하게 되므로 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등에 우선변제권을 인정함으로써 주택 임차인이 낮은 금리로 전세자금 등을 빌릴 수 있도록 하는 한편, 확정일자 부여 절차와 차임 등의 객관적인 정보 제공요청권을 신설하고, 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동되도록 하여 임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 해당 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 이 법에 따른 대항력 등이 인정되도록 함(안 제3조제3항 신설).
나. 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 함(안 제3조의2제7항ㆍ제8항 및 제9항 신설).
다. 확정일자 부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자 등은 확정일자 부여기관에게 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있도록 함(안 제3조의6 신설).
라. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(안 제7조의2).
<법제처 제공>
주택임대차보호법
[시행 2009. 8. 9.] [법률 제9653호, 2009. 5. 8., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
법무부에 주택임대차 관련 전문가로 구성된 주택임대차위원회를 두고, 동 위원회의 심의를 거쳐 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 하며, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 임대차 존속기간을 2년으로 보도록 함으로써 소액 임차인과 그 보증금을 보호하고 임대차 존속기간을 명확하게 알 수 있도록 하려는 것임.
◇주요내용
가. 임대차계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보도록 함(법 제6조제2항).
나. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 함(법 제8조제3항).
다. 법무부에 주택임대차위원회를 두고, 그 위원장은 법무부차관으로 하며, 위원은 주택임대차 관련 전문지식과 업무경험이 풍부한 사람과 기획재정부ㆍ법무부ㆍ국토해양부의 고위공무원단에 속하는 공무원 등으로 구성하도록 함(법 제8조의2 신설).
주택임대차보호법
[시행 2008. 3. 21.] [법률 제8923호, 2008. 3. 21., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
법 문장을 원칙적으로 한글로 적고, 어려운 용어를 쉬운 용어로 바꾸며, 길고 복잡한 문장은 체계 등을 정비하여 간결하게 하는 등 국민이 법 문장을 이해하기 쉽게 정비하려는 것임.
주택임대차보호법
[시행 2007. 11. 4.] [법률 제8583호, 2007. 8. 3., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요내용
현재 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선 변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에 법인에게 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것임.
주택임대차보호법
[시행 2002. 6. 30.] [법률 제6541호, 2001. 12. 29., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유 및 주요골자
임대인의 과다한 월세로 인한 임차인의 피해를 방지하기 위하여 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 대통령령이 정하는 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함.
주택임대차보호법
[시행 1999. 3. 1.] [법률 제5641호, 1999. 1. 21., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇개정이유
최근 경제사정의 악화로 임대차가 종료되었음에도 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 경우가 빈발하고, 근무지 변경등으로 이사할 필요가 있는 경우에도 보증금을 반환받지 못할 것을 우려한 나머지 이사를 하지 못하는 등 기존 주택임대차제도의 문제점이 나타남에 따라, 임차인이 경매를 신청하는 경우에도 임차주택에 계속 거주할 수 있도록 관련규정을 정비하고 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 임차권등기명령제도를 도입함으로써 임차인의 권익보호에 충실을 기하기 위하여 현행제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.
◇주요골자
가. 임차인이 임차보증금반환채권의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기하여 경매신청을 하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 보지 아니함으로써 임차인이 주택을 비우지 아니하고서도 경매를 신청할 수 있도록 함(法 第3條의2第1項).
나. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 함으로써 임차권등기의 효력을 강화하고 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 함(法 第3條의3).
다. 민법 제621조의 규정에 의한 임대차등기에도 이 법에 규정된 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동일한 효력을 가지도록 함으로써 우선변제권을 부여함(法 第3條의4第1項).
라. 임대차기간을 2년이하로 약정하는 경우 임대인은 2년이하의 약정기간을 주장할 수 없으나 임차인은 이를 주장할 수 있도록 하여 임차인의 주거안정과 임대차기간에 관한 선택권을 함께 보장함(法 第4條第1項 但書).
마. 보증금반환청구소송에 관하여 소장송달과 기일지정등 소액사건심판법의 일부 조항을 준용함으로써 소송절차가 신속히 진행될 수 있도록 함(法 第13條).
주택임대차보호법
[시행 1989. 12. 30.] [법률 제4188호, 1989. 12. 30., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
주택임차인의 임차보증금 채권을 보호하기 위하여 일정한 요건을 갖춘 임차인은 경매등의 절차에 있어서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 하고, 소액보증금제도를 개선하여 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선적으로 변제받을 수 있도록 하며, 임차인의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대차기간을 2년으로 하도록 하려는 것임.
①주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(垈地를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있도록 하되, 임차인이 당해주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하도록 함.
②임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제권이 인정되는 보증금을 수령할 수 없도록 함.
③기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보도록 함.
④임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선변제 받을 수 있도록 하되 임차인은 경매신청등기전에 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖추도록 함.
⑤우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(垈地의 價額을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정하도록 함.
주택임대차보호법
[시행 1984. 1. 1.] [법률 제3682호, 1983. 12. 30., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
주택문제는 국민생활의 가장 기본문제이므로 주택임대차보호법을 사회법적 차원에서 수정·보완하여 무주택영세민을 적극보호하려는 것임.
①종전에는 이 법은 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용하였으나 이를 개정하여 주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우까지 확대하여 점포·사무실·공장등 겸용주택 임차인의 주거권을 보호함.
②임차주택의 양수인(기타 賃貸할 權利를 承繼한 者를 포함한다)이 임대인의 지위를 승계하는 간주규정을 신설하여 임차권의 대항력을 강화함.
③임대차기간이 만료되었음에도 임차보증금의 반환이 없는 경우 그 반환시까지 임대차관계가 존속하는 것으로 간주하여 임차보증금회수를 보장함.
④임대차 당사자에게 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니한 경우에는 장래에 대하여 증감청구권을 인정하되 증액의 경우에는 그 비율을 대통령령으로 규제하도록 하여 임대차의 법정갱신제도를 실질적으로 보장함.
⑤임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받도록 하여 무주택영세민을 적극보호하도록 하고, 소액보증금의 범위와 기준은 주택의 가액(垈地의 價額을 포함한다)의 2분지 1의 범위안에서 대통령령으로 정하도록 함.
⑥임차권의 승계규정을 신설하여 주택임차권에 대하여 다음과 같이 상속의 특례를 인정함으로써 생존가족의 주거권을 보호함.
가) 임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계하도록 함.
나) 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하도록 함.
다) 가) 및 나)의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 임차인의 권리와 의무를 승계하지 아니하도록 함.
라) 가) 및 나)의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리·의무를 승계한 자에게 귀속하도록 함.
⑦주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용하도록 함.
주택임대차보호법
[시행 1981. 3. 5.] [법률 제3379호, 1981. 3. 5., 제정]
【제정·개정이유】
- [신규제정]
주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 무주택국민의 주거생활의 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 하려는 것임.
①임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록이 된 때로부터 임차권은 제3자에 대하여 효력이 생기도록 함.
②임대차기간이 1년미만인 임대차는 기간의 정함이 없는 임대차로 간주함.
③기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인은 계약체결일로부터 6월이 경과한 후에 계약의 해지통고를 할 수 있도록 함.
④선량한 임차인에 대하여는 임대차기간만료전 6월 내지 1월이내에 임대인의 갱신거절통지가 없으면 자동갱신된 것으로 간주함.
⑤이 법은 이 법 시행후 체결된 임대차에 관하여 적용함을 원칙으로 하고, 다만, 제3조의 대항력에 관한 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에도 이를 적용하되 이 법 시행전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대하여는 대항할 수 없도록 함.
⑥이 법은 주택에 관한 등기없는 임대차 또는 채권적 전세권에 적용하고 임대권의 목적물이 1동건물의 전부 또는 일부의 경우도 모두 적용하도록 함.
