【판시사항】

집합건물의 공용부분이 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 되는지 여부(소극)

【판결요지】

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제1조, 제2조 제1호 및 제3호는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 집합건물법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있고, 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권으로, 구분소유권의 목적인 각 건물 부분을 전유부분으로 규정하고 있으므로, 공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없다. 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나(집합건물법 제10조 제1항), 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것으로 집합건물법 제13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 그런데 공용부분에 대하여 취득시효의 완성을 인정하여 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리하여 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인하여 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋나게 된다. 따라서 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다고 봄이 타당하다.

【참조조문】

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호, 제10조 제1항, 제13조, 제15조

【참조판례】

대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151 판결(공1992, 1685)

【전문】

【원고, 상고인】

계연무역 주식회사 (소송대리인 변호사 노인수)

【피고 및 피고승계참가인, 피상고인】

별지 피고 및 피고승계참가인 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 중추 담당변호사 정진국)

【원심판결】

서울남부지법 2011. 8. 18. 선고 2009나11599, 11605 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 
1.  주위적 청구와 관련한 상고이유에 대하여
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제1조, 제2조 제1호 및 제3호는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 집합건물법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있고, 그 각 부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권으로, 구분소유권의 목적인 각 건물 부분을 전유부분으로 규정하고 있으므로, 공용부분은 전유부분으로 변경되지 않는 한 구분소유권의 목적이 될 수 없다. 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나(집합건물법 제10조 제1항), 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위하여 인정되는 것으로 집합건물법 제13조는 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따를 뿐 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 집회결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다(대법원 1992. 4. 24. 선고 92다3151 판결 참조). 그런데 공용부분에 대하여 취득시효의 완성을 인정하여 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리하여 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간의 점유로 인하여 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 되어 집합건물법의 취지에 어긋나게 된다. 따라서 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다고 봄이 상당하다.
원심은, 그 채용 증거에 의하여 공무원연금관리공단 주택조합과 마포구청 주택조합(이하 ‘이 사건 공동주택조합’이라 한다)이 공동으로 이 사건 아파트 건설사업을 시행하여 1986. 2.경 이 사건 아파트를 완공하였는데, 당초 전체라인을 12층으로 건축하려 하였으나 관할 관청의 승인을 받기 위해 10호 라인만 8층으로 건축하고 그 위에 경사지붕으로 공실을 만들게 되면서 이 사건 온실이 만들어지게 된 사실, 위 공동주택조합원들은 1986. 2. 1. 개최된 조합원총회에서 ‘이 사건 온실은 공동관리가 사실상 불가능하여 인접한 (호수 생략) 소유자 소외 1이 1,000만 원을 부담하는 것을 조건으로 소유권을 인정한다’는 취지의 결의(이하 ‘이 사건 총회결의’라 한다)를 한 사실, 이 사건 공동주택조합은 1986. 3. 11.경 이 사건 아파트에 관한 사용승인을 받고 1986. 4. 30.경 각 세대별로 소유권보존등기절차를 진행하면서, 이 사건 온실에 관하여는 전유부분의 등기나 표제부에 공용부분이라는 취지의 등기를 따로 마치지 아니한 사실, 소외 1은 1986. 4. 30.경부터 이 사건 아파트 (호수 생략)에 입주하면서 주거용으로 개조된 이 사건 온실을 주거로 사용하기 시작하였고 그 후 소외 2 등을 거쳐 이 사건 아파트 (호수 생략)을 순차로 매수한 원고가 이 사건 온실을 주거용도로 사용하고 있는 사실 등을 인정하였다. 그리고 그 판시와 같은 이유로 이 사건 온실이 공용부분에 해당하므로 구분소유권의 대상이 될 수 없다고 판단하여, 이 사건 온실을 시효취득하였다는 주위적 청구에 관한 원고의 주장을 배척하였다.
기록에 의하면, 이 사건 총회결의가 있기 이전에 이 사건 공동주택조합은 이 사건 아파트에 대한 건축허가신청이나 각 세대의 분양 등을 통하여 장래 신축되는 이 사건 아파트를 구분건물로 하겠다는 구분의사를 객관적으로 표시하여 구분행위를 하였다고 보이고, 이 사건 온실이 만들어진 경위, 이 사건 온실은 당초 아파트 입주자들의 공동사용에 제공하기 위하여 만들어진 것으로 보이는 점, 이 사건 온실은 분양대상에 포함되어 있지 않았던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 구분행위 당시 이 사건 온실을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위는 없었다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 온실이 구조상·이용상 독립성을 갖추었다 하더라도 이를 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 없으므로 공용부분에 해당한다고 보아야 할 것이다.
나아가 구분소유건물의 공용부분을 전유부분으로 변경하기 위하여는 그 건물 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추는 이외에 집합건물법 제15조에 따른 구분소유자들의 관리단집회 결의와 그 공용부분의 변경으로 특별한 영향을 받게 되는 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 것으로, 여기서 구분소유자라 함은 일반적으로 구분소유권을 취득한 자(등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는)를 지칭하는 것이나, 다만 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 구분소유자에 준하는 것으로 보아 관리단의 구성원이 될 수 있다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정 등 참조). 이 사건 공동주택조합의 조합원들은 이 사건 아파트 중 해당 세대에 대한 소유권보존등기를 마친 1986. 4. 30.경 이전에 이 사건 총회결의를 하였는데, 기록을 살펴보아도 그 조합원들이 이 사건 총회결의 당시 관리단집회 결의를 할 수 있는 구분소유자에 준하는 지위에 있었다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없다. 따라서 이 사건 총회결의는 집합건물법 제15조 소정의 구분소유자들의 관리단집회 결의에 해당한다고 볼 수 없고, 이 사건 온실은 여전히 공용부분에 해당한다.
결국 앞서 본 법리에 의하면, 집합건물의 공용부분인 이 사건 온실은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다.
그렇다면 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 집합건물법 등에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
 
2.  예비적 청구와 관련한 상고이유에 대하여
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 이 사건 총회결의는 이 사건 아파트에 대하여 구분소유관계가 성립하기 이전 단계에서 시행주체인 이 사건 공동주택조합의 조합원들이 한 결의로서 구분소유관계가 성립된 이후의 구분소유자들까지 구속하는 효력이 있다고 볼 수 없다고 판단하여 이 사건 총회결의로 소외 1에게 부여된 이 사건 온실에 대한 사용·수익권 내지 사용·수익·처분권을 원고가 승계취득하였다는 예비적 청구에 관한 원고의 주장을 배척한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유 주장과 같이 관련 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
 
3.  결론
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 피고 및 피고승계참가인 명단: 생략]