1. 개정이유

감정평가의 적정성 및 신뢰성을 제고하기 위하여 감정평가 관련 개념 및 절차와 방법 등을 정비하고, 감정평가 실무와 부합한 기준의 마련과 감정평가서 작성 기준 등을 보완하는 한편, 공익사업의 원활한 수행 및 정당보상 실현을 위해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제67조 제2항에서 규정한 해당 공익사업으로 인한 개발이익 배제의 정확성을 높이는 등 현행 제도의 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

2. 주요내용

가. 그 밖의 요인 보정 시 사례 선정기준 정비 등(안 610-1.5.2.5, 610-1.5.4)

감정평가의 적정성을 확보하기 위하여 표준지공시지가를 기준으로 토지를 감정평가할 경우 그 밖의 요인 보정시 적정사례 선정기준을 명확히 하고, 유효숫자 처리 방법 및 표시에 대한 통일된 기준 마련

나. 물건별 평가방법 정비 (안 400-3.4.1.4, 610-7, 660-3.1, 670-3.3)

현장 실무에 맞도록 수익환원법상 환원이율 산정 시  ‘시장추출법’ 이외 적절한 방법을 적용하여 구할 수 있도록 하고,  임대료 평가시에는  ‘임대사례비교법’ 외 ‘적산법 등’을 적용할 수 있도록 하는 한편, 기업가치 평가에 있어 자산가치 개념을 추가하여 외부 가치평가분야와 기업가치 개념의 정합성을 제고하고, 공사중단 건축물등에 대한 감정평가 시 투입원가 합산방식을 추가하는 등 세부기준을 정함.

다. 보상평가 (안 810-5.6.6)

공익사업의 원활한 수행과 정당보상의 실현을 위해 당해 사업 시행에 따른 가격 변동사항 검토 및 개발이익 배제 사항을 구체화

3. 참고사항

가. 관계법령 : 해당사항 없음 또는 직접 작성 또는 별첨

나. 예산조치 : 별도조치 필요 없음

다. 합    의 : 해당기관 없음

라. 기    타 : 신․구조문대비표, 별첨

국토교통부고시  제 2023-522호

감정평가 실무기준 일부개정고시안

감정평가 실무기준 일부를 다음과 같이 개정한다.

400-3.4.1.4 제1항 단서 중 “검토하여 조정할”을 “고려하여 적절한 방법으로 구할”로 한다.

610-1.5.2.5 제3항 각 호 외의 부분 중 “요건을 갖추어야 한다”를 “선정기준을 모두 충족하는 사례 중에서 대상토지의 감정평가에 가장 적절하다고 인정되는 사례를 선정한다”로 하고, 같은 항 각 호 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설하며, 제1호부터 제4호까지를 각각 다음과 같이 하고, 같은 항에 제5호 및 제6호를 각각 다음과 같이 신설하며, 제4항을 제5항으로 하고, 제4항을 다음과 같이 신설한다.

다만, 제1호, 제2호 및 제5호는 거래사례를 선정하는 경우에 적용하고, 제3호는 평가사례를 선정하는 경우에 적용한다.

1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 실제 거래가격일 것

2. 거래사정이 정상적이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례일 것

3. 감정평가 목적, 감정평가조건 또는 기준가치 등이 해당 감정평가와 유사한 사례일 것

4. 기준시점으로부터 도시지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역을 말한다)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내에 거래 또는 감정평가된 사례일 것. 다만, 특별한 사유가 있는 경우에는 그 기간을 초과할 수 있다.

5. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 사례일 것

6. [610-1.5.2.1]에 따른 비교표준지의 선정기준에 적합할 것

④ 제3항제4호 단서의 경우에는 그 근거를 감정평가서에 기재하여야 한다.

610에 1.5.4를 다음과 같이 신설한다.

1.5.4 토지단가의 결정

토지의 단위면적당 가액(이하 “토지단가”라 한다)은 산정된 제곱미터(㎡)당 가액이 100,000원 미만인 경우에는 유효숫자 둘째자리까지 표시하고, 100,000원 이상인 경우에는 유효숫자 셋째자리까지 표시하는 것을 원칙으로 하되 반올림한다. 다만, 의뢰인으로부터 다른 요청이 있는 경우 또는 가액의 구분이 필요한 경우에는 달리 적용할 수 있다.

610에 7을 다음과 같이 신설한다.

7 공사중단 건축물등의 감정평가

7.1 정의

1. "공사중단 건축물"이란 ｢건축법｣ 제21조에 따른 착공신고 후 건축 또는 대수선 중인 건축물이나 ｢주택법｣ 제16조제2항에 따라 공사착수 후 건축 또는 대수선 중인 건축물로서 공사의 중단이 확인된 건축물을 말한다.

2. "공사중단 건축물등"이란 공사중단 건축물 및 이에 관한 소유권 외의 권리와 공사중단 건축물의 대지, 대지에 정착된 입목, 건물, 그 밖의 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

7.2 자료의 수집 및 정리

공사중단 건축물등의 가격자료에는 거래사례, 해당 건축물의 착공시점의 공사비용, 시장자료 등이 있으며, 대상 공사중단 건축물등의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

7.3 공사중단 건축물등의 감정평가방법

7.3.1 공사중단 건축물등의 감정평가 원칙

공사중단 건축물등의 감정평가는 기준시점의 현황을 기준으로 감정평가하되, 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 제시받아 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.

1. 공사중단 건축물등의 목록, 내역 및 관련 자료

2. 공사중단 건축물의 철거, 용도변경, 공사 재개 및 완공 계획 여부

3. 기준시점에서의 공사중단 건축물의 공정률

7.3.2 공사중단 건축물등의 감정평가방법

① 공사중단 건축물을 감정평가할 때에는 [610-2.4]를 따르되, 다음 각 호의 사항 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.

1. 공사중단 건축물의 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가

2. 공사중단 건축물의 구조, 규모, 공정률, 방치기간

3. 공사중단 건축물의 용도 또는 거래 조건에 따른 제한

② 공사중단 건축물의 대지를 감정평가할 때에는 [610-1.5]를 따르되, 다음 각 호의 사항 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.

1. 공사중단 건축물의 대지 위치·형상·환경 및 이용 상황

2. 공사중단 건축물의 구조, 규모, 공정률, 방치기간

3. 공사중단 건축물의 용도 또는 거래 조건에 따른 제한

③ ｢공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법｣에 따른 공사중단 건축물등에 대한 감정평가는 같은 법 시행령 제9조의2제3항에 따른다.

660-3.1 후단을 다음과 같이 신설한다.

기업체의 유ㆍ무형의 자산가치는 영업 관련 기업가치와 비영업용 자산의 가치로 구분할 수 있다.

670-3.3 제2항 및 제3항을 각각 제3항 및 제4항으로 하고, 제2항을 다음과 같이 신설한다.

② 제1항에도 불구하고 임대사례비교법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 적산법 등 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

810-5.6.6 제4항 각 호 외의 부분 본문 중 “등은”을 “등(보상사례의 경우 해당 공익사업에 관한 것은 제외한다.)은”으로 하고, 제5항을 다음과 같이 신설한다.

⑤ 제4항의 “해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우”에는 그 사유를 감정평가서에 기재하여야 한다.

900-1 중 “2017년 1월 1일”을 “2023년 1월 1일”로 한다.

부      칙

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
400 감정평가의 절차와 방법	400 (현행과 같음)
3 감정평가 방식	3 (현행과 같음)
3.4 수익방식의 주요 감정평가방법	3.4 (현행과 같음)
3.4.1 수익환원법	3.4.1 (현행과 같음)
3.4.1.4 환원율과 할인율의 산정	3.4.1.4 (현행과 같음)
① 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장추출법의 적용이 적절하지 않은 때에는 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 검토하여 조정할 수 있다.	① 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장추출법의 적용이 적절하지 않은 때에는 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 고려하여 적절한 방법으로 구할 수 있다.
②ㆍ③ (생 략)	②ㆍ③ (현행과 같음)
600 물건별 감정평가	600 (현행과 같음)
610 토지 및 그 정착물	610 (현행과 같음)
1 토지의 감정평가	1 (현행과 같음)
1.5 토지의 감정평가방법	1.5 (현행과 같음)
1.5.2 공시지가기준법의 적용	1.5.2 (현행과 같음)
1.5.2.5 그 밖의 요인 보정	1.5.2.5 (현행과 같음)
①ㆍ② (생 략)	①ㆍ② (현행과 같음)
③ 제2항의 거래사례 등은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다.	③ 제2항의 거래사례 등은 다음 각 호의 선정기준을 모두 충족하는 사례 중에서 대상토지의 감정평가에 가장 적절하다고 인정되는 사례를 선정한다. 다만, 제1호, 제2호 및 제5호는 거래사례를 선정하는 경우에 적용하고, 제3호는 평가사례를 선정하는 경우에 적용한다.
1. 용도지역등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것	1. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 실제 거래가격일 것
2. 이용상황이 같거나 비슷할 것	2. 거래사정이 정상적이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례일 것
3. 주변환경 등이 같거나 비슷할 것	3. 감정평가 목적, 감정평가조건 또는 기준가치 등이 해당 감정평가와 유사한 사례일 것
4. 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것	4. 기준시점으로부터 도시지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역을 말한다)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내에 거래 또는 감정평가된 사례일 것. 다만, 특별한 사유가 있는 경우에는 그 기간을 초과할 수 있다.
<신 설>	5. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 사례일 것
<신 설>	6. [610-1.5.2.1]에 따른 비교표준지의 선정기준에 적합할 것
<신 설>	④ 제3항제4호 단서의 경우에는 그 근거를 감정평가서에 기재하여야 한다.
④ (생 략)	⑤ (현행 제4항과 같음)
<신 설>	1.5.4 토지단가의 결정
<신 설>	토지의 단위면적당 가액(이하 “토지단가”라 한다)은 산정된 제곱미터(㎡)당 가액이 100,000원 미만인 경우에는 유효숫자 둘째자리까지 표시하고, 100,000원 이상인 경우에는 유효숫자 셋째자리까지 표시하는 것을 원칙으로 하되 반올림한다. 다만, 의뢰인으로부터 다른 요청이 있는 경우 또는 가액의 구분이 필요한 경우에는 달리 적용할 수 있다.
<신 설>	7 공사중단 건축물등의 감정평가
<신 설>	7.1 정의
<신 설>	1. "공사중단 건축물"이란 ｢건축법｣ 제21조에 따른 착공신고 후 건축 또는 대수선 중인 건축물이나 ｢주택법｣ 제16조제2항에 따라 공사착수 후 건축 또는 대수선 중인 건축물로서 공사의 중단이 확인된 건축물을 말한다.
<신 설>	2. "공사중단 건축물등"이란 공사중단 건축물 및 이에 관한 소유권 외의 권리와 공사중단 건축물의 대지, 대지에 정착된 입목, 건물, 그 밖의 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.
<신 설>	7.2 자료의 수집 및 정리
<신 설>	공사중단 건축물등의 가격자료에는 거래사례, 해당 건축물의 착공시점의 공사비용, 시장자료 등이 있으며, 대상 공사중단 건축물등의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.
<신 설>	7.3 공사중단 건축물등의 감정평가방법
<신 설>	7.3.1 공사중단 건축물등의 감정평가 원칙
<신 설>	공사중단 건축물등의 감정평가는 기준시점의 현황을 기준으로 감정평가하되, 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 제시받아 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.
<신 설>	1. 공사중단 건축물등의 목록, 내역 및 관련 자료
<신 설>	2. 공사중단 건축물의 철거, 용도변경, 공사 재개 및 완공 계획 여부
<신 설>	3. 기준시점에서의 공사중단 건축물의 공정률
<신 설>	7.3.2 공사중단 건축물등의 감정평가방법
<신 설>	① 공사중단 건축물을 감정평가할 때에는 [610-2.4]를 따르되, 다음 각 호의 사항 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
<신 설>	1. 공사중단 건축물의 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가
<신 설>	2. 공사중단 건축물의 구조, 규모, 공정률, 방치기간
<신 설>	3. 공사중단 건축물의 용도 또는 거래 조건에 따른 제한
<신 설>	② 공사중단 건축물의 대지를 감정평가할 때에는 [610-1.5]를 따르되, 다음 각 호의 사항 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
<신 설>	1. 공사중단 건축물의 대지 위치·형상·환경 및 이용 상황
<신 설>	2. 공사중단 건축물의 구조, 규모, 공정률, 방치기간
<신 설>	3. 공사중단 건축물의 용도 또는 거래 조건에 따른 제한
<신 설>	③ ｢공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법｣에 따른 공사중단 건축물등에 대한 감정평가는 같은 법 시행령 제9조의2제3항에 따른다.
660 유가증권 등	660 (현행과 같음)
3. 기업가치의 감정평가	3. (현행과 같음)
3.1 정의	3.1 (현행과 같음)
기업가치란 해당 기업체가 보유하고 있는 유·무형의 자산 가치를 말하며, 자기자본가치와 타인자본가치로 구성된다.	기업가치란 해당 기업체가 보유하고 있는 유·무형의 자산 가치를 말하며, 자기자본가치와 타인자본가치로 구성된다. 기업체의 유․무형의 자산가치는 영업 관련 기업가치와 비영업용 자산의 가치로 구분할 수 있다.
670 동산 등	670 (현행과 같음)
3 임대료의 감정평가	3 (현행과 같음)
3.3 임대료의 감정평가방법	3.3 (현행과 같음)
① (생 략)	① (현행과 같음)
<신 설>	② 제1항에도 불구하고 임대사례비교법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 적산법 등 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
②ㆍ③ (생 략)	③ㆍ④ (현행 제2항, 제3항과 같음)
800 보상평가	800 (현행과 같음)
810 취득하는 토지의 보상평가	810 (현행과 같음)
5 토지 보상평가의 기준 및 방법	5 (현행과 같음)
5.6 공시지가기준 감정평가	5.6 (현행과 같음)
5.6.6 그 밖의 요인 보정	5.6.6 (현행과 같음)
① ∼ ③ (생 략)	① ∼ ③ (현행과 같음)
④ 제3항의 거래사례 등은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 다만, 제4호는 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우에는 적용하지 아니한다.	④ 제3항의 거래사례 등(보상사례의 경우 해당 공익사업에 관한 것은 제외한다.)은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 다만, 제4호는 해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. ～ 4. (생 략)	1. ～ 4. (현행과 같음)
<신 설>	⑤ 제4항의 “해당 공익사업의 시행에 따른 가격의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우”에는 그 사유를 감정평가서에 기재하여야 한다.
900 행정사항	900 (현행과 같음)
1 재검토기한	1 (현행과 같음)
--------------------------------------------------------------------2017년 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------.	국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2023년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
<신 설>	2 규제의 재검토
<신 설>	국토교통부장관은 「행정규제기본법」에 따라 [610-1.5.2.5], [610-7] 및 [800-5.6.6]에 따른 사항에 대하여 2023년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.