환경부고시 제2025-165호

하수도 설치를 위한 지하부분 토지사용 보상기준

제1조(목적) 이 기준은 「하수도법」 제10조의2, 같은 법 시행령 제6조의2 및 별표 1에서 위임된 공공하수도의 설치를 위한 타인 토지의 지하부분 사용에 따른 입체이용저해율, 추가보정률 및 구분지상권 설정면적 등에 대한 구체적인 산정기준을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 기준에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “토피심도”란 지하에 설치한 공공하수도(이하 “지하시설물”이라 한다) 최상단에서 지표까지의 수직거리를 말한다.

2. “보상심도”란 지하시설물의 상부 보호층 최상단에서 지표까지의 수직거리를 말한다.

3. “한계심도”란 토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며 지하시설물의 설치에 따라 일반적인 토지이용에 지장이 없을 것으로 판단되는 깊이를 말한다.

4. “보호폭”이란 천공이나 굴착 등의 행위로부터 지하시설물을 보호하기 위하여 필요한 지하시설물 좌ㆍ우의 범위를 말한다.

5. “보호층”이란 천공이나 굴착 등의 행위로부터 지하시설물을 보호하기 위하여 필요한 지하시설물 상ㆍ하의 범위를 말한다.

6. “저해층수”란 지하시설물 설치로 건축이 불가능한 지상의 층수로서 용도지대별 최유효 건물층수에서 토피심도 등을 기준으로 결정한 건축가능층수를 뺀 층수를 말한다.

제3조(보상대상 지역의 분류) ① 보상대상 지역은 토지의 실제 용도를 기준으로 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 기준으로 다음 각 호와 같은 용도지대로 분류한다.

1. 택지지대: 건물의 부지로 이용 중이거나 가까운 장래에 건물의 부지로 이용될 것으로 예상되는 토지로 형성된 지역

2. 농지지대: 「농지법」 제2조에 따른 농지로 형성된 지역

3. 산지지대: 「산지관리법」 제2조에 따른 산지로 형성된 지역

② 제1항제1호에 따른 택지지대는 건물의 용도 또는 건물의 층수를 기준으로 다음 각 호과 같이 세분한다.

1. 건물의 용도

가. 상업지대: 택지지대에서 상업용 또는 업무용건물이 최유효이용으로 판단되는 지역

나. 주거지대: 택지지대에서 주거용건물이 최유효이용으로 판단되는 지역

다. 공업지대: 택지지대에서 공업용건물이 최유효이용으로 판단되는 지역

2. 건물의 층수

가. 고층지대: 택지지대 중 지상의 층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역

나. 중층지대: 택지지대 중 지상의 층수가 5층 이상 30층 미만이거나 높이가 20미터 초과 120미터 미만인 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역

다. 저층지대: 택지지대 중 지상의 층수가 4층 이하이거나 높이가 20미터 이하인 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역

③ 제1항 및 제2항에 따른 용도지대로 분류하기 어려운 지역의 경우 해당 지역의 주된 특성을 고려하여 이와 유사한 용도지대로 분류할 수 있다.

제4조(보상대상의 범위) ① 토지의 지하부분 사용에 대한 보상(이하 “지하보상”이라 한다) 대상 범위는 지하시설물의 설치 또는 보호를 위한 평면적 범위와 입체적 범위로서 다음 각 호와 같다.

1. 평면적 범위: 지하시설물 좌ㆍ우로 보호폭 각 0.5미터를 더한 폭과 지하시설물 연장에 수직으로 대응하는 면적

2. 입체적 범위: 제1호의 평면적 범위로부터 지하시설물 상ㆍ하단 높이에 다음 각 목의 구분에 따른 보호층을 더한 범위

가. 지하시설물의 상ㆍ하단 높이 또는 직경이 4.0미터 이하인 경우 상ㆍ하 각 4.0미터

나. 지하시설물의 상ㆍ하단 높이 또는 직경이 4.0미터를 초과하는 경우 상ㆍ하 각 6.0미터

② 제1항제2호가목 및 나목에도 불구하고 보호층이 지하시설물의 토피심도를 초과하거나 병렬터널 또는 입체적으로 다수의 지하 시설물이 설치되는 등  보호층을 결정하기 곤란한 사유가 있는 경우에는 하수도를 설치하는 자가 지하시설물의 형식과 규격 등을 고려하여 별도로 보호층을 정할 수 있다.

제5조(입체이용률 및 입체이용저해율의 산정) ① 토지의 입체이용률은 다음 각 호와 같이 구분하여 용도지대별로 별표 1에 따라 산정한다.

1. 지상이용률: 지표를 포함하여 토지의 지상부분을 이용하는 정도

2. 지하이용률: 토지의 지하부분을 이용하는 정도

3. 그 밖의 이용률: 지상이용률이나 지하이용률에 포함되지 않는 이용률로서 지하수 등 특수한 목적으로 공중이나 지중을 이용하는 정도

② 입체이용저해율은 별표 2에 따른 지상이용저해율, 지하이용저해율 및 그 밖의 이용저해율을 합산하여 결정하며, 지상이용저해율 산정시 최유효 건물층수는 다음 각 호를 고려하여 결정한다.

1. 인근 토지의 이용상황, 지가(地價) 수준, 성숙도, 잠재력 등을 고려한 경제적인 층수

2. 토지의 입지조건, 형태, 지질 등을 고려한 건축가능한 층수

3. 「건축법」 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계 법령에서 규정하고 있는 범위 내의 층수

제6조(추가보정률의 산정) 추가보정률은 별표 3에 따라 산정하며, 시설물요인, 필지요인 및 등기요인에 따른 감가율을 합산하여 결정한다.

제7조(한계심도 등) ① 한계심도는 제3조제1항 및 제2항에 따른 보상대상 지역의 분류에 따라 고층지대 50미터, 중층지대 45미터, 저층지대 40미터, 농지지대 30미터 및 산지지대 25미터로 한다.

② 토피심도, 보상심도 및 한계심도는 필지 내 평균 심도로 한다.

제8조(한계심도 초과공간의 보상) 제5조 및 제6조에도 불구하고 보상심도가 한계심도를 초과하는 경우 입체이용저해율 및 추가보정률은 다음 각 호와 같이 산정한다. 다만, 해당 토지의 특성상 지하의 광천수를 이용하는 등 특별한 사유가 인정되는 경우에는 보상금을 별도로 산정할 수 있다.

1. 입체이용저해율: 2.0퍼센트 이하에서 결정하며, 해당 토지의 특성, 지하시설물의 토피심도와 규격, 지하시설물의 통과위치 및 구분지상권 설정면적비율 등을 고려하여 결정

2. 추가보정률: 등기요인에 따른 감가율만으로 결정

제9조(최저보상금의 설정) 산정된 보상금이 필지별로 70만원 미만인 경우에는 필지당 70만원을 지급할 수 있다. 이 경우 구분 지상권 설정면적에 단위면적당 적정가격을 곱한 금액의 50.0퍼센트를 초과할 수 없다.

제10조(협의보상의 장려) ① 협의보상을 장려하기 위해 협의를 통해 보상계약을 체결한 토지소유자에게 다음 각 호에 따라 장려금을 추가 지급할 수 있다.

1. 협의보상의 통보일부터 60일 이내 보상계약을 체결한 자: 당초 보상금의 7.0퍼센트

2. 협의보상의 통보일부터 61일부터 90일 이내 보상계약을 체결한 자: 당초   보상금의 5.0퍼센트

② 제1항제1호에 따라 산정된 토지소유자별 장려금이 10만원 미만인 경우에는 10만원을 지급할 수 있다. 이 경우 당초 보상금액의 50.0퍼센트를 초과할 수 없다.

제11조(준용) 이 기준에서 정하지 않은 것은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른다.

제12조(재검토기한) 기후에너지환경부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라  2022년 7월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

부  칙

이 고시는 2022년 1월 6일부터 시행한다.

[별표 1]

입체이용률 배분표

해당지대 이용률	택지지대		농지 ‧ 산지지대
	고층 ‧ 중층지대	저층지대
지상이용률(α)	0.80	0.80	0.80
지하이용률(β)	0.15	0.10	0.10
그 밖의 이용률(γ)	0.05	0.10	0.10
(γ)의 상하 배분비율	1:1〜 2:1	1:1〜 2:1	1:1〜 2:1 또는 1:1~1:2
비고 1. 이 표의 각 이용률은 통상적인 기준을 표시한 것이므로 용도지대의 특성에 따라 0.05의 범위에서 가감하여 적용할 수 있다. 2. 농지지대 및 산지지대의 경우 (γ)의 상하 배분비율 적용에 있어 상(공중) 또는 하(지중)에 더 많은 비율을 배분할 수 있다.

[별표 2]

1. 지상이용저해율 산정기준

가. 택지지대

지상이용저해율 = 지상이용률(α) ×	저해층수의 층별효용비율 합계
	최유효 건물층수의 층별효용비율 합계

다만, 토피심도가 2m 이하인 경우에는 최소 0.20 이상으로 하되, 당해 토지의 특성과 지하시설물의 특성을 고려하여 결정한다.

나. 농지지대ㆍ산지지대

토피심도가 2m 이하인 경우에 한해 적용하되, 당해 토지의 특성과 지하시설물의 특성에 따라 0.10 ~ 0.15 범위에서 결정한다.

다. 지상이용저해율 산정과 관련한 건축가능층수와 층별효용비율의 기준표는 다음의 표와 같다.

1) 건축가능층수 기준표

토피심도(m) 건축가능층수	5	10	15	20	25	30	35 이상
지 상(층)	7	12	16	19	22	25	28
비고 1. 이 표는 통상적인 기준을 표시한 것으로 지하시설물 설치의 공법, 당해 토지의 지질에 따라 2개층의 범위에서 가감하여 적용할 수 있다. 2. 5m 구간으로 구분한 층수를 기준으로 지하시설물의 토피심도를 고려하여 조정하여 적용하되, 지하시설물이 제시된 심도의 구간에 걸치는 경우에는 양 구간의 기준 내에서 조정하여 적용한다.

2) 층별효용비율 기준표

용도지대 지상층수	고층지대		중층지대		저층지대
	상업지대	주거지대	상업지대	주거지대	상업지대	주거지대	공업지대
36 이상	45～55	110～112	-	-	-	-	-
31～35	45～55	110～112	-	-	-	-	-
26～30	45～55	110～112	40～50	108～111	-	-	-
21～25	45～55	110～112	40～50	108～111	-	-	-
20	45～55	110～112	40～50	108～111	-	-	-
19	45～55	110～112	40～50	108～111	-	-	-
18	45～55	110～112	40～50	108～111	-	-	-
17	45～55	110～112	40～50	108～111	-	-	-
16	45～55	109～112	40～50	108～111	-	-	-
15	45～55	109～112	40～50	108～111	-	-	-
14	45～55	109～112	40～50	108～111	-	-	-
13	45～55	108～111	40～50	108～111	-	-	-
12	45～55	108～111	40～50	108～111	-	-	-
11	45～55	108～111	40～50	108～111	-	-	-
10	45～55	107～109	40～50	108～111	-	-	-
9	45～55	107～109	40～50	108～111	-	-	-
8	45～55	106～108	40～50	108～111	-	-	-
7	45～55	106～108	40～50	108～111	-	-	-
6	45～55	105～107	40～50	108～111	-	-	-
5	47～57	105～107	42～52	107～109	-	-	-
4	49～59	104～106	44～54	106～108	32～42	85～102	42～52
3	52～62	103～105	47～57	105～107	35～45	90～105	45～55
2	55～65	102～104	50～60	103～105	40～50	95～105	50～60
1	100	100	100	100	100	100	100
비고 1. 이 표는 통상적인 기준을 표시한 것으로 당해 용도지대의 특성에 따라 조정하여 적용하되, 층별로 하나의 수치를 결정하여 적용한다. 2. 이 표에서 제시되지 않은 용도지대나 층수의 경우 당해 용도지대의 특성 등을 고려하여 조정하여 적용한다.

2. 지하이용저해율 산정기준

가. 지하이용저해율은 지하이용률(β) × 보상심도별 이용효율(E)로 산정한다.

나. 지하이용률(β)은 [별표 1]에 의한 지하이용률을 말한다.

다. 보상심도별 이용효율(E)은 다음의 표에 의한다.

용도지대	택지지대						농지지대		산지지대
	고층지대		중층지대		저층지대
체감률(%) 보상심도(m)	E	β×E	E	β×E	E	β×E	E	β×E	E	β×E
		0.15×E		0.15×E		0.10×E		0.10×E		0.10×E
0 ～ 5	1.000	0.150	1.000	0.150	1.000	0.100	1.000	0.100	1.000	0.100
5 ～ 10	0.774	0.116	0.750	0.113	0.720	0.072	0.631	0.063	0.562	0.056
10 ～ 15	0.599	0.090	0.562	0.084	0.518	0.052	0.398	0.040	0.316	0.032
15 ～ 20	0.464	0.070	0.422	0.063	0.373	0.037	0.251	0.025	0.178	0.018
20 ～ 25	0.359	0.054	0.316	0.047	0.268	0.027	0.158	0.016	0.100	0.010
25 ～ 30	0.278	0.042	0.237	0.036	0.193	0.019	0.100	0.010	-	-
30 ～ 35	0.215	0.032	0.178	0.027	0.139	0.014	-	-	-	-
35 ～ 40	0.167	0.025	0.133	0.020	0.100	0.010	-	-	-	-
40 ～ 45	0.129	0.019	0.100	0.015	-	-	-	-	-	-
45 ～ 50	0.100	0.015	-	-	-	-	-	-	-	-
비고 1. 보상심도의 구간별 표시에 있어 0 ~ 5는 0미터 초과 5미터 이하를 말한다. 2. 5m 구간으로 구분한 비율을 기준으로 당해 토지의 특성, 지하시설물의 보상심도를 고려하여 조정하여 적용하되, 보상심도가 제시된 심도의 구간에 걸치는 경우에는 양 구간의 기준 내에서 조정하여 적용한다.

3. 그 밖의 이용저해율 산정기준

가. 그 밖의 이용저해율은 그 밖의 이용률(γ) × (γ)의 지중배분비율 / (γ)의 상하 배분비율의 합계로 산정한다.

나. 그 밖의 이용률(γ)과 상하 배분비율은 [별표 1]에 따른다.

[별표 3]

추가보정률 산정기준

1. 시설물요인에 의한 감가율은 [별표 2]에 따른 지하이용저해율에 지하시설물의 규격(외부 높이 기준)에 따른 적용률을 곱하여 산정하되, 적용률은 다음과 같이 ‘상, 중, 하’로 구분한다.

① 지하시설물 규격이 5.0미터를 초과하는 경우: 0.40 ~ 0.60

② 지하시설물 규격이 2.5미터 초과 ~ 5.0미터 이하인 경우: 0.20 ~ 0.40

③ 지하시설물 규격이 2.5미터 이하인 경우: 0.00 ~ 0.20

2. 필지요인에 의한 감가율은 [별표 2]에 따른 지하이용저해율에 다음의 표에 의한 적용률을 곱하여 산정하되, 적용률은 당해 필지에서 지하시설물의 통과위치 또는 구분지상권 설정면적비율을 고려하여 ‘상, 중, 하’로 구분한다.

용도지대 구분	택지지대	농지지대	산지지대
필지요인 적용률	0.30～0.60	0.20～0.40	0.10～0.30
비고 1. 이 표는 통상적인 기준으로서 당해 용도지대의 특성에 따라 0.10의 범위에서 가감하여 적용할 수 있다. 2. ‘상, 중, 하’ 구분시 지하시설물이 필지의 중앙을 통과하거나 구분지상권 설정면적비율이 30.0%를 초과하는 경우 ‘상’으로 구분하고, 필지의 모서리를 통과하거나 구분지상권 설정면적비율이 10.0% 이하인 경우 ‘하’로 구분한다. 3. 제시되지 않은 용도지대의 경우에는 당해 용도지대의 특성 등을 고려하여 유사한 용도지대를 적용한다.

3. 등기요인에 의한 감가율은 구분지상권 등 권원확보를 위한 등기를 하는 경우 3.0%를 적용한다.