노후계획도시 특별정비계획 수립 지침

[시행 2026. 8. 14.] [국토교통부고시 제2026-442호, 2026. 8. 14., 일부개정]

노후계획도시 특별정비계획 수립 지침

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국토교통부(신도시정비지원과), 044-201-4929

제1장 총 칙

제1조(목적) 이 지침은 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제12조제4항에 따라 특별정비계획의 수립 기준 및 방법 등을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 "법"이라 한다) 제2조에 따른다.

제3조(적용범위) 법 제12조에 따른 특별정비계획(이하 "특별정비계획"이라 한다)의 수립에 관하여 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 지침을 적용한다.

제4조(기본원칙) ① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수(이하 "지정권자"라 한다)는 특별정비계획을 다음 각 호의 원칙에 따라 수립하여야 한다.

1. 법 제2조제5호에 따른 노후계획도시특별정비구역(이하 "특별정비구역"이라 한다)별로 법 제2조제6호에 따른 노후계획도시정비사업(이하 "노후계획도시정비사업"이라 한다)에 대한 세부사항을 제시할 것

2. 특별정비구역의 사업방식을 결정하고 기반시설의 설치규모, 비용분담 및 개발밀도 등을 설정하여 구체적으로 집행할 수 있도록 물적으로 표현할 것

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "국토계획법"이라 한다) 제2조제3호에 따른 도시ㆍ군기본계획(이하 "도시ㆍ군기본계획"이라 한다)과 법 제2조제3호에 따른 노후계획도시정비기본계획(이하 "노후계획도시정비기본계획"이라 한다)에 부합하도록 수립할 것

4. 국토계획법 제2조제4호에 따른 도시ㆍ군관리계획(이하 "도시ㆍ군관리계획"이라 한다)과 서로 연계되도록 수립할 것

5. 노후계획도시 정비사업을 시행하기 위한 법정계획으로서 노후계획도시 정비사업의 유형별 목적을 분명히 하고 종합적으로 수립할 것

6. 장래 토지이용에 관한 계획 위주로 수립할 것

7. 국토계획법 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(지구단위계획)을 포함할 경우에는 같은 항 제5호 중 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채에 관한 계획, 같은 항 제6호 중 경관계획 및 같은 항 제8호에 관한 사항은 포함하지 않을 것

8. 기반시설 및 국ㆍ공유지의 귀속 및 처분에 관한 사항을 포함하고자 할 경우에는 해당 기반시설 및 국ㆍ공유지의 관리청과 사전 협의하고, 그 결과에 따라 포함 여부를 결정할 것

9. 제8호에 따라 기반시설 및 국ㆍ공유지의 귀속 및 처분에 관한 사항을 포함한 경우에는 사업의 지연 등 사업추진에 지장을 초래하지 않도록 사업시행인가 시점에 해당 관리청과 관련 사항을 협의할 것

10. 쾌적하고 편리한 환경이 조성되도록 지역 현황을 조사하고 도시의 용량을 고려하여 적절한 개발밀도가 유지되도록 하는 등 환경 친화적으로 수립할 것

11. 특별정비계획 수립 시 주민 설명회 또는 주민 공람 등 다양한 형태의 주민 참여 기회를 보장하고 관계기관과 협의할 것

② 특별정비구역의 모든 사업은 이 지침에 따라 수립된 특별정비계획의 내용에 적합하게 추진하여야 한다.

제5조(특별정비계획 수립내용) ① 특별정비계획은 특별정비계획서, 관련도면 및 부속서류 등으로 구성한다.

② 특별정비계획서는 다음 각 호의 목차에 따라 순서대로 작성하여야 하고, 수립하려는 특별정비계획과 관련이 없는 항목에는 해당 없다는 내용을 표기하여야 한다.

1. 특별정비계획의 개요

가.노후계획도시정비사업의 명칭

나.특별정비계획의 배경 및 목적

다.특별정비계획의 범위

라.특별정비구역의 위치 및 면적

마.노후계획도시정비사업의 사업시행 예정자 및 시행방법

바.노후계획도시정비사업의 시행예정시기를 포함한 노후계획도시정비사업의 시행에 관한 계획

2. 현황 분석

가.주변 지역 현황

나.특별정비구역 현황

다.상위 및 관련 계획 검토

라.관련 법규 검토

마.잠재력 및 개발전망 분석

바.토지 및 건축물의 이용과 소유 현황

사.기반시설 설치 현황

아.특별정비구역 및 주변지역의 교통상황

자.토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황

차.노후계획도시정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견

3. 계획의 기본구상

가.기본방향

나.주요 계획지표(인구지표 등) 설정

다.개발 기본구상

4. 특별정비계획의 부문별 계획

가.계획의 수립방향

나.토지이용에 관한 계획

다.인구ㆍ주택 수용계획

라.기반시설(국토계획법 제2조제6호에 따른 시설을 말한다) 설치계획

마.공원ㆍ녹지 조성 및 환경보전 계획

바.교통계획

사.경관계획

아.노후계획도시정비사업별 용도지역을 변경하는 경우에는 그 변경계획

자.노후계획도시정비사업별 용적률ㆍ건폐율 및 높이 등에 관한 건축계획

차.법 제7조제1항제9호에 따른 공공기여 계획

카.기반시설 설치의 비용 분담계획

타.기반시설 설치비용을 민간투자사업으로 충당하는 경우에는 그 민간투자사업에 관한 계획

파.임대주택 건설 등 특별정비구역에 거주하는 세입자와 소규모 주택 또는 토지의 소유자의 주거대책

하.법 제32조제3항에 따른 순환용 주택(이하 "순환용 주택"이라 한다)을 공급하는 경우에는 그 공급에 필요한 사항

거.단계적 사업추진에 관한 사항

너.녹색건축 등 건축물 에너지효율화 계획

더.건설폐기물의 친환경적 처리 및 순환골재의 사용 등에 관한 계획

러.방재 및 안전에 관한 사항

머.토지등소유자 유형별 분담금 추산액 및 산출근거(법 제2조제6호가목 및 나목에 따른 노후계획도시정비사업을 시행하는 경우만 해당한다)

버.「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제17조제1항제3호에 따라 노후계획도시정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ군등의 조례로 정하는 사항

서.제4조제1항제7호에 따른 지구단위계획의 내용에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)

어.특별정비구역 및 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

저.주민의견, 지방의회 의견, 전문가 의견 청취 결과 및 관계행정기관 협의 결과 등의 서류

5. 소요 사업비 추정

가.소요 사업비 추정

나.재원조달계획

다.단계별 집행계획

③ 특별정비계획에는 다음 각 호의 관련 도면을 첨부하여야 한다.

1. 특별정비구역 위치도(주변지역을 파악할 수 있는 축척)

2. 특별정비구역 내 토지이용현황도(축척 임의)

3. 지목별, 소유별, 규모별 토지 현황도(축척 임의)

4. 용도별, 층수별, 구조별, 연도별, 허가유무별, 노후불량, 접도유무가 포함된 건축물 현황도(축척 임의)

5. 현황종합분석도(축척 임의)

6. 도시ㆍ군관리계획 현황도(축척 임의)

7. 교통 및 동선처리계획이 포함된 특별정비계획 기본구상도(축척 임의)

8. 특별정비계획 결정(변경)도(축척 1/5,000 이상의 지형도)

가.특별정비구역의 범위

나.용도지역ㆍ용도지구의 세분 및 세분된 용도지역ㆍ용도지구 간의 변경에 관한 결정ㆍ변경 사항

다.기반시설 및 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 계획

라.가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 계획

마.건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획

바.건축물의 건축선에 관한 계획

④ 특별정비계획 부속서류는 제2항에 따른 특별정비계획서 및 제3항에 따른 관련 도면에 수록되지 아니한 기타 도면과 특별정비계획의 내용에 대한 근거나 이를 설명하는 자료 및 기초조사 결과를 포함하여야 하며, 다음 각 호에 해당하는 경우에는 해당 법률에서 정한 도서를 포함하여야 한다.

1. 특별정비계획의 결정으로 법 제14조 각 호의 계획이 결정ㆍ수립ㆍ변경되는 경우

2. 특별정비계획에 국토계획법 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획을 포함하는 경우

제2장 특별정비계획 및 부문별 계획 등 수립기준

제6조(특별정비계획의 개요) ① 노후계획도시정비사업의 명칭은 해당 정비구역이 위치한 시ㆍ군ㆍ구 단위 이하의 행정구역명을 중심으로 해당 특별정비구역의 특성, 현재의 단지명 등을 고려하여 다른 정비구역과 구별이 될 수 있도록 정하여야 한다.

② 노후계획도시정비사업의 명칭에는 사업유형을 알 수 있도록 법 제2조제6호 각 목에 따른 사업유형을 함께 표기하여야 한다.

③ 특별정비구역의 위치는 구역을 대표할 수 있는 소재지를 기재하되 시ㆍ도, 시ㆍ군ㆍ구, 읍ㆍ면ㆍ동, 리 및 대표번지를 포함하여야 한다.

④ 특별정비구역의 면적은 제곱미터로 표시한다.

⑤ 사업시행예정자는 법 제19조제2항 각 호에 따른 자를 구분해서 명기한다.

⑥ 노후계획도시정비사업의 사업시행방법은 법 제2조제6호 각 목에 따른 개별법에서 정하는 방법으로 표기한다.

⑦ 노후계획도시정비사업의 사업기간은 사업시행계획인가 고시일로부터 소요되는 기간을 연 단위로 표기한다.

제7조(부문별 계획 등 수립 기본원칙) ① 지정권자는 기초조사에 따른 현황을 분석하고 노후계획도시정비사업 시행기간을 고려하여 장래를 예측한 후, 이를 바탕으로 특별정비계획의 부문별 계획을 수립하여야 한다.

② 부문별 계획은 노후계획도시정비사업의 목표, 기본방향, 부문별 계획 간 위계 및 연관성을 고려하여 유기적으로 연계되도록 작성되어야 한다.

제8조(토지이용에 관한 계획) ① 특별정비계획은 장래 토지이용계획을 고려한 용도지역ㆍ용도지구 계획을 포함하여 수립한다.

② 토지이용계획은 토지이용의 효율성, 지역별 특성, 현재의 토지이용 상황, 기반시설의 용량과 주변 환경과의 연속성 등을 종합적으로 고려하여 계획하여야 하며, 주변 및 연접한 지역의 개발계획이 있을 경우에는 이와 연계되도록 계획하여야 한다.

③ 특별정비구역 내 문화재 등 역사적 유물 또는 주요 시설물로 보존가치가 큰 지역이 있을 경우 우선적으로 보존되도록 하고, 문화적ㆍ전통적 가치가 높은 한옥 등과 생태적 가치가 높은 지역에 대하여는 보존 또는 활용될 수 있도록 계획한다.

④ 용도지역ㆍ용도지구를 변경하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

1. 주변지역의 토지이용실태에 대한 조사를 실시하고 그 변경사유를 명시할 것

2. 녹지지역과 같이 저밀개발 또는 보전을 위주로 하는 지역의 주변지역이 고밀 개발되지 않도록 유의할 것

3. 건축물의 용도ㆍ밀도ㆍ높이 등 건축물에 관한 계획과 경관계획 등 다른 부문별 계획도 함께 고려할 것

4. 건축계획과 기반시설이 조화를 이루고 시ㆍ군 전체의 경관이 향상되도록 할 것

⑤ 법, 영 또는 이 지침에서 정하지 아니한 용도지역ㆍ용도지구의 지정 및 변경 등에 대하여는 국토계획법에 따른 도시ㆍ군관리계획수립지침에 제시된 용도지역ㆍ용도지구의 지정 및 변경에 대한 기준을 고려하여 적용한다.

제9조(인구ㆍ주택 수용계획) ① 인구ㆍ주택 수용계획은 특별정비구역 내 거주자의 이주 및 재정착(임대 및 세입자에 대한 대책 포함)에 관한 세부계획을 포함하여야 한다.

② 특별정비계획 수립 시 특별정비구역에 주거기능이 포함될 경우 주택유형을 구분하여 인구수, 세대수를 적정하게 계획하여야 한다. 이 경우 임대주택을 포함한 주택의 평형은 세대당 전용면적 40제곱미터 이하, 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 및 85제곱미터 초과로 구분하여 관계법령이 정하는 범위 내에서 적정하게 배분하여 계획할 수 있다.

제10조(기반시설 설치계획) ① 도시ㆍ군기본계획 및 노후계획도시정비기본계획 등 관련 계획상의 기반시설계획 및 공급처리시설 계획 등을 고려하여 적합하게 수립하여야 한다.

② 지정권자는 특별정비계획 수립 시 토지등소유자에게 해당 노후계획도시정비사업과 직접적으로 관련이 없는 기반시설을 설치하여 법 제30조에 따른 공공기여를 하도록 요구하여서는 아니된다.

③ 기반시설은 규모의 과대 또는 과소로 인하여 시설관리상의 지장이나 주변에 불필요한 피해가 발생하지 않도록 규모의 적정성을 검토하여 계획하되, 특별정비구역 내 기 설치된 기반시설 부지의 총면적 또는 기능이 감소하지 않도록 계획하는 것을 원칙으로 한다.

④ 특별정비구역 내 기반시설의 수요를 감안하여 기반시설이 적정하게 배치될 수 있도록 하여야 하며, 사업유형 및 밀도계획 등과 연계하여 도시환경조성 유도수단으로 활용될 수 있도록 계획하여야 한다.

제11조(공원ㆍ녹지 조성 및 환경보전 계획) ① 공원ㆍ녹지체계는 특별정비구역 및 그 인접지역에 입지한 기존 도시공원, 녹지공간 및 광역적 녹지체계 등이 상호 연계되도록 계획하여야 한다.

② 특별정비구역 내 공원계획은 생활권별 접근성과 보행자도로체계 등을 고려하여 공원유형별로 적정 배치하여야 한다.

③ 공원ㆍ녹지는 면적(面的) 공원과 선적(線的) 공원(보행몰, 가로공원 등)을 균형 있게 조성함으로써 주민들의 이용편의성 제고와 다양한 휴식공간 제공에 기여할 수 있도록 계획한다.

④ 특별정비구역 내 보전필요성이 있는 생물서식공간이 있는 경우에는 보전을 원칙으로 계획하며, 가급적 공원ㆍ녹지와 상호 연결되도록 한다.

⑤ 특별정비구역 내 도시공원 또는 녹지의 확보는 영 제26조제5호에 따른 완화된 기준을 적용할 수 있다.

제12조(교통계획) ① 특별정비구역의 도로망계획은 노후계획도시정비사업 시행에 따라 증가될 교통량과 향후 토지이용변화를 예측하고, 주변지역의 교통량과 도로용량 등 주변 간선교통체계와 연계될 수 있도록 수립하여야 한다.

② 교통계획은 제8조에 따른 토지이용에 관한 계획과 연계되도록 하고, 노후계획도시정비기본계획 및 다음 각 호의 사항을 반영하여 환경친화적이며 대중교통지향형(TOD: Transit-Oriented Development) 교통체계가 구축될 수 있도록 계획한다.

1. 대중교통 중심의 교통체계를 구축할 것

2. 보행 및 자전거 중심의 녹색교통체계를 구축할 것

3. 미래지향적 첨단교통체계의 도입을 검토할 것

4. 직장과 주거의 근접 원칙에 입각해 계획할 것

③ 교통계획은 노후계획도시정비기본계획을 반영하여 특별정비구역의 도로등급별 기능체계, 주차장, 버스 정차대 및 환승시설 등에 관한 계획이 포함되어야 하며, 교통처리시설이 보행자도로 및 자전거도로 등 보행자 중심의 가로와 연계되도록 한다.

④ 교통계획은 보행환경을 체계화하고 보행자안전과 쾌적한 이용을 도모할 수 있는 동선체계가 구축되도록 계획한다.

제13조(경관계획) ① 경관계획은 광역도시계획, 도시ㆍ군기본계획 및 도시ㆍ군관리계획의 경관부문계획 내용과 조화를 이루도록 하여야 한다.

② 경관계획은 특별정비구역의 자연적 경관의 골격을 구성하는 하천, 도로, 해변, 녹지 등을 분류하여 도로축 경관, 수(水)공간축 경관, 녹지축 경관 형성에 대하여 종합적이고 일체감 있는 조성 계획을 제시하여야 한다.

③ 특별정비구역 내에 역사ㆍ문화적 자원이 있는 경우에는 역사ㆍ문화적 특성이 드러날 수 있도록 향토문화의 구현과 지역특정 이미지의 부각을 위한 경관계획을 수립할 수 있다.

④ 경관계획 수립 시 특별정비구역의 주민이나 방문자에게 장소성을 제공하는 등 당해 지역에 대한 이미지를 강화시켜 줄 수 있는 상징적 요소를 개발하여 적재적소에 배치할 수 있다. 이 경우 건축물 외관의 형태, 색채, 스카이라인 등에 대한 계획기준을 제시하여야 한다.

⑤ 특별정비구역의 특성을 나타내기 위해 필요한 경우 야간경관을 향상시키기 위한 방안을 제시할 수 있다.

제14조(건축계획) ① 지정권자는 특별정비구역 내 건축물의 허용용도를 구체적으로 제시하여 사업시행자가 건축물의 주 용도를 선택할 수 있도록 하여야 한다.

② 지정권자는 특별정비구역의 용도지역ㆍ용도지구 등의 특성을 고려하여 적절한 용도를 지정할 수 있으며, 관계법령상 허용되는 용도라 하더라도 입지특성에 부합하지 않은 경우에는 용도를 제한할 수 있다.

③ 지정권자는 용도지역ㆍ용도지구 및 해당 노후계획도시정비사업의 유형에 따라 허용할 수 있는 건폐율과 용적률의 상한을 제시하여 사업시행자가 허용범위 내에서 건축계획을 수립할 수 있도록 하여야 한다.

④ 지정권자는 법 제15조제1항제1호에 따라 특별정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하는 경우 각각의 특별정비구역 단위로 특별정비계획을 수립할 수 있으며, 그 계획에 따라 허용 건폐율 및 용적률을 따로 정할 수 있다.

⑤ 지정권자는 관계법령에 따른 높이의 제한을 제시하여 사업시행자가 허용범위 내에서 건축계획을 수립할 수 있도록 하여야 한다.

⑥ 지정권자는 관계법령에 따라 허용되는 건축선 등을 제시하여 사업시행자가 허용범위 안에서 건축계획을 수립할 수 있도록 하여야 한다.

제15조(공공기여 계획) ① 지정권자는 특별정비계획 수립 시 사업시행자에게 법 제30조제1항 각 호의 방법으로 공공기여를 부과할 수 있다.

② 공공기여량은 다음 각 호의 사항을 종합적으로 고려하여 법 제4조제1항에 따른 노후계획도시정비기본방침(이하 "기본방침"이라 한다)의 산정체계에 따라 산정하여야 한다.

1. 주거환경의 쾌적성, 기반시설 용량, 사업의 실현가능성, 이주대책 등

2. 영 제29조제1항 각 호에 따른 시ㆍ군등의 조례 및 노후계획도시정비기본계획

3. 지구단위계획 상 기준용적률(또는 건축물대장에 기재되어 있는 용적률) 및 특별정비계획으로 결정된 용적률. 다만, 노후계획도시정비기본계획에서 설정한 기준용적률을 초과할 경우에는 공공기여량을 가중 부과하여야 한다.

제16조(기반시설 설치비용 분담계획) ① 지정권자는 사업규모, 토지이용계획, 건축계획, 기존 기반시설 현황, 국공유지 현황 등을 고려하여 기반시설 설치에 대한 부담규모를 계획하여야 한다.

② 특별정비계획에 따라 설치되는 기반시설의 설치비용은 관계법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 특별정비계획의 비용 분담계획에 따라 부담하는 것을 원칙으로 한다.

③ 수립권자는 기반시설 설치비용 분담계획을 수립하려는 경우 관계법령을 검토하고 기반시설 설치비용 지원 가능대상 등을 고려하여야 한다.

④ 국토교통부장관 및 지정권자는 필요한 경우 기반시설을 먼저 설치하고 노후계획도시정비사업의 준공검사 신청일 이전까지 사업시행자에게 그 비용을 부담하게 할 수 있다.

제17조(민간투자사업에 관한 계획) ① 특별정비계획에서 일단의 기반시설 부지를 대상으로 민간투자사업을 계획하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 종합적으로 검토하여 민간사업자가 사업에 참여할 수 있도록 실현가능한 계획을 수립하여야 한다.

1. 민간투자사업추진방식(BTOㆍBTL 등)

2. 대상사업의 추정투자금액, 건설기간, 예정지역 및 규모 등에 관한 사항

3. 사용료 및 부대사업 등 사업시행자의 수익에 관한 사항

4. 재정지원의 규모 및 방식 등 국가 또는 지방자치단체의 지원에 관한 사항

5. 민간투자사업에 의하여 건설된 사회기반시설의 관리 및 운영에 관한 사항

6. 사업시행자의 자격요건에 관한 사항

7. 민간투자사업의 타당성분석 결과(「사회기반시설에 대한 민간투자법」제8조의2제2항에 따른 타당성분석 대상에 한한다)

8. 그 밖의 민간투자사업 시행을 위해 필요한 사항

② 민간투자사업에 관한 계획 수립과 관련하여 이 지침에서 별도로 규정하지 아니한 사항에 대하여는 「사회기반시설에 대한 민간투자법」제7조에 따라 공고된 민간투자사업기본계획에 따른다.

제18조(임대주택건설 등 특별정비구역 거주자 등 주거대책) ① 노후계획도시정비사업 시행으로 인하여 저소득층이 거주할 수 있는 주택 수가 감소될 우려가 있는 경우 지정권자 및 사업시행자는 특별정비구역 내 거주하는 세입자 및 소규모 주택 또는 토지 소유자(이하 "세입자등" 이라 한다)의 주거안정을 위한 대책을 수립하여야 한다.

② 지정권자는 특별정비구역 내 세입자등에 대한 주거실태조사를 실시하고, 세입자등의 재정착 유도를 위해 주택수요조사를 실시하여 특별정비계획에 반영하여야 한다. 이 경우 조사항목은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제9조제6항에 따라 고시된「재정비촉진계획 수립지침」 3-2-3에 따른다.

③ 지정권자는 특별정비계획 수립 시 제2항에 따른 조사 결과를 고려하여 임대주택 건설계획을 작성하여야 하며, 사업시행자는 당해 계획에 따라 임대주택을 건설ㆍ공급하여야 한다.

④ 지정권자는 법 제2조제6호가목에 따른 재개발사업을 시행하는 경우 사업 시행으로 인해 이주하게 되는 세입자등을 고려하여 특별정비구역 내에 세입자등을 위한 임대주택을 건설할 수 있다.

⑤ 지정권자는 제4항에도 불구하고 특별정비구역 내에 세입자등을 위한 임대주택 건설이 곤란한 경우에는 특별정비구역 인근의 임대주택 활용 여부 등을 검토하여 해당 재개발사업과 연계하여 추진하는 방안을 고려할 수 있다.

⑥ 지정권자는 세입자등을 위한 임대주택을 건설하는 경우에는 세입자등의 소득수준을 감안하고, 세입자등의 주거안정을 위하여 순환정비방식의 시행을 고려하여야 한다.

⑦ 지정권자는 대규모 노후계획도시정비사업을 시행하는 경우 주변지역 임대차시장 동향 등을 파악하여 특별정비계획에 반영하여야 한다.

제19조(순환용 주택공급에 필요한 사항) ① 순환용 주택은 노후계획도시정비사업이 완료되어 재입주가 가능한 시점까지만 임시로 이용하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 인근지역 정비사업 등으로 인한 이주수요 발생 등의 사유가 있는 경우에는 소관 지방자치단체의 장이 순환용 주택 공급자와 협의하여 임시이용 기간을 추가로 운영할 수 있다.

② 법 제32조제3항에 따른 이주대책사업시행자가 순환용 주택을 공급하는 경우에는 이를 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 공공분양주택으로 운영하여야 한다.

③ 이주대책사업시행자는 제3항에도 불구하고 법 제32조제5항에 따라 순환용 주택의 면적ㆍ입주자ㆍ임대기간 및 임대료 등의 기준을 별도로 정할 수 있다. 이 경우 임대보증금 및 임대료 기준은 인근 지역의 임대보증금 및 임대료, 이주민의 주택 소유 여부 및 소득 수준 등을 고려하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 부합해야 한다.

④ 이주대책사업시행자는 법 제32조제3항에 따라 순환용 주택을 공급하는 경우 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수에게 공급 가능한 주택ㆍ상가의 수 및 공급 예정기간, 임대보증금 등 공급계약에 관한 사항 등의 내용을 알려야 한다.

제20조(건축물 에너지효율화 계획) ① 노후계획도시정비사업을 통해 건축물을 신축하는 경우 「녹색건축물 조성 지원법」등 관련 법령 및 지침에서 제시하고 있는 제로에너지 건축 의무화의 적용 대상 및 인증 등급 수준 등을 준수하여야 한다.

② 노후계획도시정비사업을 통해 신축되는 공동주택은 「주택건설기준 등에 관한 규정」제64조제3항에 따라 고시된「에너지절약형 친환경주택의 건설기준」에 따라 건설하여야 한다.

③ 지정권자는 ICT 기술을 접목한 에너지 수요관리를 위해 지능형 전력계량시스템(Advanced Metering Infrastructure) 구축, 에너지관리시스템(Energy Management System) 등 최신기술과 설비의 도입을 유도하여야 한다.

④ 노후계획도시정비사업 전 과정에서 온실가스 배출과 환경 부하를 저감할 수 있도록 친환경 공법과 저탄소 건축자재를 사용하기 위해 노력하여야 한다.

제21조(건설폐기물의 친환경적 처리 및 순환골재의 사용 등의 관한 계획) ① 노후계획도시정비사업 시 발생하는 건설폐기물은 재활용, 소각, 매립 순으로 처리 방안을 검토하여 매립량을 최소화하여야 한다.

② 노후계획도시정비사업 시 발생하는 건설폐기물을 줄이고 재활용율을 높이기 위해 건설폐기물은 분별해체하여야 하고, 건설폐기물의 분별해체, 분리배출, 보관, 처리 및 재활용 등에 필요한 비용을 공사금액에 계상하여야 한다.

③ 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」에 따라 재활용 건설자재는 재활용 사업자에게 위탁하고, 나머지 폐기물은 건설폐기물 중간처리업자에게 위탁하여야 한다.

④ 건설폐기물의 종류별 처리 방법 등에 관한 세부적인 사항은 「건설폐기물의 처리 등에 관한 업무처리지침」(환경부 예규)을 준용한다.

⑤ 특별정비구역에서의 재활용 제품의 사용은 「순환골재 등 의무사용건설공사의 순환골재ㆍ순환골재 재활용제품 사용용도 및 의무사용량에 관한 고시」를 따르거나, 지방자치단체에서 별도로 규정한 재활용 목표를 기반으로 재활용 제품의 사용을 확대할 수 있는 방안을 마련하여야 한다.

제22조(방재 및 안전에 관한 사항) ① 전기, 가스, 수도 등 공급시설의 관망 정비는 가급적 블록화 및 지중화로 계획한다.

② 기존 하수용량과 실제 처리능력을 검토하여 사업 완료 후의 적정 처리용량을 계획하는 등 배수능력을 제고하여 풍수해발생 예방을 위한 방재계획을 수립하여야 한다.

③ 수해ㆍ지진 등 기존에 발생한 재해의 재난유형 등을 조사하여 방재대책을 수립하기 위한 기초자료로 활용하고, 이를 토대로 수해ㆍ지진 등 위기상황에 대처하기 위한 재난방지계획을 수립하여야 한다.

④ 저지대의 경우 가급적 자연배수가 되도록 계획하고, 불가피한 경우에는 공원ㆍ녹지 지하에 유수지를 확보하고 유수지의 기능이 최대한 발휘되도록 계획하여야 한다.

⑤ 각종 범죄 유발가능성이 있는 환경요소를 제거하고 주민의 공동체 의식을 고양하여 인간성을 유지ㆍ회복시킴으로써 범죄를 예방할 수 있도록 계획하여야 한다.

⑥ 청소년들이 자연과 더불어 생활할 수 있는 학습ㆍ놀이ㆍ운동 및 여가공간을 충분히 확보하여야 한다.

⑦ 건물이나 시설물 등을 배치할 때에는 자연적 감시가 잘 이루어지도록 하고, 건물이나 공원 등의 시설물(식재, 울타리, 표지 등)은 자연적 접근통제가 잘 되도록 하되, 불가피한 경우 CCTV 등의 설치를 고려하여야 한다.

⑧ 이웃과의 공동체 의식을 고취할 수 있도록 각종 공공시설을 공개하여 주민들이 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 계획하여야 한다.

⑨ 주민통행로는 인적이 드문 노선이 생기지 않도록 각종 시설의 입지 및 버스ㆍ전철 등 대중교통 이용의 편의성 등을 고려하여 계획을 수립하고, 불가피한 경우에는 방범초소 등을 설치할 수 있는 공지를 마련하고 충분한 조도가 확보되도록 하여야 한다.

제23조(토지등소유자 유형별 분담금 추산액 및 산출근거에 관한 사항) ① 노후계획도시정비사업으로 인하여 토지등소유자 유형별로 부담하여야 하는 추정분담금 및 객관적인 산출근거를 특별정비계획에 명시하여야 한다.

② 개별 종전자산은 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ인근 지가수준, 건축물의 시공ㆍ관리상태ㆍ인근 유사물건 가격 등을 종합적으로 고려하여 추정한다.

③ 토지등소유자가 분양받을 주택 등의 추정가격 및 노후계획도시정비사업의 총사업비는 사업기간 등 여러 요인을 고려하여 과소하게 추정하지 않도록 한다.

④ 특별정비계획 수립 시 작성된 추정분담금은 사업기간, 관리처분계획에 따라 확정된 종전자산 감정평가 및 일반분양가격 등에 따라 달라질 수 있음을 특별정비계획에 명시하여야 한다.

제3장 기초조사의 내용과 방법

제24조(기초조사의 기본원칙) ① 기초조사는 특별정비계획 수립에 기본이 되는 자료로서 상세하고 정확하게 조사하여야 한다.

② 기초조사는 조사를 시작하는 시점을 기준년도로 하여 조사하되, 기준년도의 자료를 취득하는 것이 불가능한 항목은 가장 최근의 공식적인 자료를 활용하여야 한다.

③ 모든 기초조사 자료는 자료의 출처 및 연도를 명기하여야 한다.

제25조(조사내용) ① 기초조사는 법, 영 또는 조례에서 규정하고 있는 노후계획도시정비사업 구역지정 요건에 해당하는 항목을 포함하여 조사하여야 한다.

② 기초조사는 「도시ㆍ군기본계획수립지침」 별표를 참고하여 다음 각 호의 내용을 조사하여야 하며, 특별정비계획의 수립 요건 적합 여부를 확인하여야 한다.

1. 주민(세입자를 포함한다) 또는 산업(행정구역 내 업종 일체를 말한다)의 현황

2. 토지 및 건축물의 이용과 소유 현황

3. 도시ㆍ군계획시설 및 기반시설의 설치 현황

4. 특별정비구역 및 주변지역의 교통상황

5. 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황

6. 노후계획도시정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견

7. 상위계획 및 관련 계획 현황

8. 그 밖에 시ㆍ도지사가 정하는 사항

제26조(기초조사 방법 및 관리) ① 지정권자는 각종 문헌이나 통계자료의 수집, 현장답사 등의 방법을 활용하되 문헌이나 각종 통계자료를 조사한 후 현장답사 등을 통하여 현지 확인 및 검증함으로써 기초조사의 신뢰도를 높여야 한다.

② 노후계획도시정비기본계획의 내용을 특별정비계획의 기초조사 자료로 활용할 수 있다.

③ 기초조사 결과는 추이ㆍ현황ㆍ향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 종합적으로 분석하여 책자 또는 전자문서의 형태로 보관ㆍ관리하도록 하여야 한다.

④ 기초조사 결과는 정보공개 관련 법령에 저촉되지 않는 범위 내에서 법 제34조에 따른 노후계획도시정비지원기구가 운영하는 전자적 형태의 플랫폼을 통하여 기초조사 결과를 이용하고자 하는 자에게 제공할 수 있다.

제4장 특별정비계획의 수립 절차 및 방법

제27조(특별정비계획 수립절차 등) ① 특별정비계획의 결정절차는 별표1과 같다.

② 지정권자는 특별정비계획을 직접 수립하여 특별정비구역을 지정하거나, 법 제11조제2항에 따른 토지등소유자의 특별정비구역 지정 제안을 같은 조 제3항에 따라 수용하여 특별정비구역을 지정할 수 있다.

③ 법 제18조의2에 따라 구성ㆍ승인된 주민대표단(지정권자가 주택단지별 대지면적 등 지역여건 또는 사업의 특성을 고려하여 정한 기준으로 안배한 5명 이상 25명 이하의 토지등소유자로 구성된 자들을 말한다)은 법 제19조제3항에 따라 특별정비구역 지정 전에 영 제22조제5항에 따른 절차를 거쳐 법 제19조제2항 각 호(제1호 및 제4호는 제외한다)에 해당하는 자와 노후계획도시정비사업의 준비ㆍ추진에 필요한 사항에 대하여 협약 또는 계약(이하 "협약등"이라 한다)을 체결할 수 있다.  <전문개정>

④ 지정권자는 법 제19조제3항에 따라 주민대표단과 협약등을 체결한 자를 같은 조 제4항에 따라 예비사업시행자로 지정할 수 있다.  <전문개정>

⑤ 지정권자는 제4항에 따라 예비사업시행자를 지정하려하는 경우, 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행규칙」(이하 "규칙"이라 한다) 별지 제8호 서식에 따라 동의서를 제출한 토지등소유자가 같은 규칙 별지 제6호의4 서식에 따른 동의 철회서를 제출하였는지 여부를 함께 확인하여야 한다. 이 경우, 철회된 동의 인원을 제외한 나머지 동의 인원수가 해당 구역 토지등소유자의 과반수인 경우에 한하여 예비사업시행자로 지정할 수 있다.

⑥ 특별정비예정구역의 토지등소유자는 법 제11조제2항에 따라 지정권자에게 특별정비구역 지정을 제안하려는 경우 협력형 정비지원 절차를 진행할 수 있다.

⑦ 제6항에 따른 협력형 정비지원의 진행절차는 별표 2와 같으며, 세부사항은 지정권자가 별도로 정할 수 있다.

제28조(통합정비 협의서의 제출) ① 지정권자는 법 제11조제2항에 따른 특별정비구역 지정 제안을 받을 때 해당 구역에 2개 이상의 주택단지가 포함되어 있는 경우, 제5조제4항에 따른 특별정비계획 부속서류에 통합정비 협의서(이하 "협의서"라 한다)를 포함하여 제출받을 수 있다.

② 지정권자는 특별정비구역을 지정하기 전 토지등소유자에게 제출받은 협의서를 주민에게 공람하여야 한다.

③ 그 밖에 협의서 제출 절차 및 방법 등에 필요한 사항은 지정권자가 따로 정할 수 있다.

④ 제1항에 따른 협의서 표준서식은 별지 제1호서식에 따른다.

제29조(협의서의 작성) 협의서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 노후계획도시정비사업의 종류 및 명칭

2. 노후계획도시정비사업의 시행방안

3. 토지등소유자 대의기구의 구성방안

4. 분양신청자격, 분양신청방법 등 분양방안

5. 토지 및 건축물에 관한 권리의 평가방안

6. 노후계획도시정비사업 수입 및 비용에 관한 정산방안

7. 특별정비구역 내 위치한 부대시설ㆍ복리시설 정비방안

8. 세입자의 주거 및 이주방안

9. 그 밖에 노후계획도시정비와 관련하여 필요한 사항으로서 지정권자가 따로 정하는 사항

제30조(협의서의 실효성 확보) ① 지정권자는 다음 각 호의 사항에 협의서 내용이 반영되었는지를 확인하여 조합설립인가, 주민대표회의 승인, 사업시행자 지정 등을 할 수 있다.

1. 조합이 사업시행자인 경우 정관

2. 공공이 사업시행자인 경우 주민대표회의 운영규정

3. 신탁업자가 사업시행자인 경우 시행규정

4. 그 밖에 협의서 내용 반영이 필요한 사항으로서 지정권자가 따로 정하는 사항

② 사업시행자는 지정권자가 제1항에 따라 인가, 승인, 지정 등을 한 사항에 변경이 발생한 경우 지정권자에게 그 내용을 보고하여야 한다.

③ 협의서 체결 후 협의 사항과 관련하여 상위 법령이 개정된 경우 별도의 협의서 변경 없이 개정된 상위 법령에 따른다.

제31조(특별정비구역 지정 효력) 법 제14조 및 기본방침에 따라 특별정비계획의 결정 및 특별정비구역이 지정ㆍ고시되면, 다음의 지정ㆍ결정ㆍ수립 또는 변경 등을 받은 것으로 본다. 다만, 제3호부터 제8호까지에 해당하는 계획의 경우 특별정비계획에 해당 법률에서 정한 계획의 내용이 포함되어야 한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역의 지정ㆍ변경 및 정비계획의 수립ㆍ변경

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획에서 용도지역ㆍ용도지구의 지정 및 변경에 관한 계획, 기반시설의 설치ㆍ정비 또는 개량에 관한 계획의 결정ㆍ변경, 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획의 결정ㆍ변경

3. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역의 지정 및 도시개발사업계획의 수립ㆍ변경

4. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택지구의 지정 및 공공주택지구계획의 수립ㆍ변경

5. 「국가통합교통체계효율화법」에 따른 복합환승센터의 지정 및 복합환승센터개발계획의 수립ㆍ변경(다만, 지정권자가 국토교통부장관인 경우는 제외)

6. 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」에 따른 스마트도시계획의 수립 및 스마트도시계획의 변경

7. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역의 지정ㆍ변경 및 역세권개발사업계획의 수립ㆍ변경

8. 그 밖에 지정권자가 노후계획도시정비기본계획 시행에 필요하다고 인정하는 사업에 관한 행정계획의 수립ㆍ변경

제5장 행정사항

제32조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 훈령에 대하여 2027년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

부칙 (정부조직 개편 사항 반영을 위한 57개 고시의 일부개정에 관한 국토교통부고시) <제2026-360호, 2026. 7. 8.>

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

■ 노후계획도시 특별정비계획 수립 지침[별표 1]

특별정비계획 결정절차

■ 노후계획도시 특별정비계획 수립 지침[별표 2]

협력형 정비지원 진행절차

준비

수립

입안제안

① 사전 준비
(자문위 구성 등)

③ 특별정비
계획안 마련

④ 자문의견 제시

자문회의

관계부서 사전협의

⑤ 주민

의견수렴

주민설명회 등

⑧ 제안

(과반 동의 필요)

⑨ 심의

(분과위원회 등 활용)

지자체

토지등소유자

+예비시행자 등

지자체

토지등소유자

+예비시행자 등

토지등
소유자

지자체

② 예비시행자 등 지정

(과반 동의 필요)

⑤ 계획안에 대한 환류체계 마련

⑦ 협의서 제출

토지등소유자

⑥ 도시분쟁조정위원회 분쟁 조정(필요시)

토지등

소유자

1. 지정권자는 특별정비계획 수립 전 과정을 총괄 진행ㆍ조정하기 위해 사전계획가를 위촉ㆍ운영할 수 있으며 법 제20조제1항에 따른 총괄사업관리자를 지정할 수 있다.

2. 지정권자는 토지등소유자가 제안한 특별정비계획 초안(이하 "계획초안"이라 한다)에 대해 자문회의 및 관계부서 사업협의(이하 "자문회의 등"이라 한다)를 통해 의견을 제시하여야 하며, 해당 의견이 특별정비계획 수립에 중대한 영향을 미칠 수 있는 경우에는 자문회의 등을 다시 받을 수 있다.

3. 지정권자는 자문회의를 위해 자문단을 운영할 수 있다. 이 경우 자문단의 구성ㆍ운영 등의 사항은 지정권자가 별도로 정한다.

4. 지정권자는 계획초안에 대한 관계부서 사전협의시에 관계부서별 소관사항 및 주요쟁점 등에 대해 적극적으로 의견을 개진하여 특별정비계획 수립시 조치될 수 있도록 한다.

5. 토지등소유자는 특별정비계획서 본안 작성시 자문회의 등 의견에 대한 조치의견ㆍ계획 등을 포함ㆍ반영하여야 한다.

6. 법 제10조제2항에 따라 지방도시계획위원회가 지방노후계획도시정비위원회의 기능을 수행하는 경우에는 국토계획법 제113조제3항 및 제4항에 따라 법 제10조제1항 각 호의 사항을 심의하기 위한 분과위원회를 두어야 한다.

7. 지정권자는 조치계획 등을 반영한 특별정비계획이 신속하게 결정될 수 있도록 지원하여야 한다.

8. 위 표에 따른 절차는 특별정비계획 수립기간 단축을 위해 지정권자가 판단하여 병합하여 추진할 수 있다.

■ 노후계획도시 특별정비계획 수립 지침 [별지 제1호서식] (개정 2026. 08. 14.)

통합정비 협의서(표준서식)

※ 색상이 어두운 란은 작성하지 않으며, [ ]에는 해당되는 곳에 √표를 합니다.
접수번호		접수일			처리기간 30일
노후계획도시 특별정비예정구역	명칭					위치
	총 토지등소유자 명					면적 ㎡
신고인 ※ 예비사업시행자 또는 토지등소유자 대표	성명(법인인 경우 법인의 명칭 및 대표자 성명)				생년월일(사업자등록번호 또는 법인등록번호)
	소재지(법인의 경우 주사무소 소재지) (전화번호: )
노후계획도시정비사업	종류				명칭
사업시행방식	사업시행자				시행방법
토지등소유자 대의기구 구성방안	[ ]조합		1. 조합장 : 각 주택단지별 1인의 조합장 입후보자 중에서 1인 선출 2. 이사 : 주택단지별 세대수에 비례하여 주택단지별 이사 수 배정 3. 감사 : 각 주택단지별 1인 선출. 다만, 감사는 서로 다른 주택단지여야 하며, 4개 이상의 주택단지 통합정비시 조합장이 배출된 주택단지를 제외하고 선출 4. 대의원 : 주택단지별 세대수에 비례하여 주택단지별 대의원 수 배정, 다만, 한 주택단지에 속하는 대의원이 대의원 수의 과반을 넘지 않도록 배정
	[ ]주민대표회의		1. 위원장 : 위원장 입후보자 중에서 1인 선출 2. 부위원장 : 부위원장 입후보자 중에서 1인 선출. 다만, 위원장과 주택단지 중복 불가 3. 감사 : 각 주택단지별 1인 선출, 다만, 감사는 서로 다른 주택단지여야 하며, 4개 이상의 주택단지가 통합정비시 위원장이 배출된 주택단지를 제외하고 선출
	토지등소유자 전체회의		[ ] 정비사업위원회(비법정 기구) 설치 [ ] 정비사업위원회(비법정 기구) 미설치
분양방안	[ ]통합설계ㆍ분양 원칙, 다만 종전 토지 또는 건축물의 면적ㆍ위치를 고려하여 공구별 우선분양 가능
자산평가방안	[ ]종전 자산평가시 대지지분을 포함한 시세, 입지, 조망, 기반시설 접근성 등을 종합적으로 고려
수입ㆍ비용 정산방안	[ ]각 주택단지별 별도 정산				[ ]통합 정산
	[ ]각 주택단지별로 구분되지 않는 수입, 사업비 등은 사업부지, 건축연면적, 종전 용적률 등을 고려하여 배분
부대시설ㆍ복리시설 정비방안	[ ]부대시설ㆍ복리시설 통합정비
	상가 조합원에는 상가 분양이 원칙, 예외적으로 상가 조합원에 주택을 분양하더라도 주택 소유자에게 분양 후 잔여 물량을 대상으로 분양을 허용
	[ ]부대시설ㆍ복리시설 별도 정비
이주방안	[ ]세입자 이주 지연으로 사업 착공이 지연되어 발생하는 모든 비용은 사업시행자에게 배상
협의 변경사항 ※ 변경사항이 있는 경우에만 작성합니다.	변경내용
	변경조건				변경 연월일 . . .
「노후계획도시 특별정비계획 수립 지침」 제28조제1항에 따라 위와 같이 통합정비 협의서를 제출합니다. 통합정비 협의서에 기재된 내용에 따라 노후계획도시정비사업을 추진함을 확인합니다.
년 월 일
				신고인			(서명 또는 인)
특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 귀하
210mm×297mm[백상지 80g/㎡ 또는 중질지 80g/㎡]